Zdolność kredytowa Polaków znów spada. Tysiące mieszkań poza zasięgiem kupujących

Spadek zdolności kredytowej w październiku. Ile pożyczą single, pary i rodziny?

Osoby przymierzające się do nabycia własnego mieszkania nie mają powodów do optymizmu po październikowych wyliczeniach. Jak podaje portal RynekPierwotny.pl, powołując się na analizy serwisu Rankomat.pl, we wszystkich trzech badanych kategoriach gospodarstw domowych możliwości pożyczkowe okazały się mniejsze w porównaniu z poprzednim miesiącem.

Osoba samotna, której miesięczne zarobki na rękę oscylują wokół 6 tys. zł, mogła uzyskać na zakup nieruchomości średnio 422,6 tys. zł, co oznacza spadek o przeszło 2 proc. względem września. Z kolei bezdzietne małżeństwo lub para z łącznym budżetem rzędu 8 tys. zł netto musiała liczyć się ze zmniejszeniem dostępnej kwoty o około 3 proc., do średniego poziomu 524,5 tys. zł. Pogorszenie o ponad 1 proc. odczuły także rodziny w modelu 2+1 zarabiające 10 tys. zł na rękę, ponieważ ich przeciętny limit finansowania obniżył się do 603,1 tys. zł.

Sytuacja prezentuje się jeszcze mniej korzystnie, gdy zestawimy te dane z analogicznym okresem sprzed roku. W ujęciu rocznym możliwości kredytowe singli oraz par nieposiadających potomstwa skurczyły się o około 2 proc., natomiast w grupie rodzin z jednym dzieckiem obniżka przekroczyła barierę 5 proc. na przestrzeni dwunastu miesięcy.

Różnice w ocenie zdolności kredytowej. Nawet 170 tys. zł rozbieżności między bankami

Polityka poszczególnych instytucji finansowych nie jest jednak jednolita, co wynika z odmiennych metod szacowania ryzyka kredytowego. Część banków walczy o nowych klientów poprzez oferowanie wyższych kwot finansowania, podczas gdy pozostałe podmioty podchodzą do wyliczania zdolności w sposób znacznie bardziej zachowawczy.

Taka rozbieżność sprawia, że wnioskodawcy dysponujący identycznymi dochodami spotykają się na rynku ze skrajnie różnymi propozycjami. Z październikowych wyliczeń Rankomat.pl wynika, że u singli dystans dzielący najhojniejszy i najbardziej restrykcyjny bank wynosił ponad 130 tys. zł. W przypadku bezdzietnych par rozpiętość ofert sięgała niemal 120 tys. zł, a dla rodzin wychowujących dziecko różnica ta przekroczyła aż 170 tys. zł.

„Różnica sięgająca ponad 170 tys. zł może oznaczać możliwość zakupu większego mieszkania, lokalu w lepszej lokalizacji albo nawet uzyskanie finansowania na nieruchomość, która w innym banku byłaby poza zasięgiem kupującego” – zwraca uwagę Andrzej Fluderski, pełniący funkcję doradcy kredytowego oraz członka zarządu w GetHome Finance.

Specjalista sugeruje jednocześnie, aby klienci przymierzający się do zakupu nieruchomości nie wstrzymywali swoich planów tylko dlatego, że liczą na szybkie potanienie kredytów. W jego ocenie brakuje obecnie wyraźnych przesłanek zwiastujących rychłą poprawę warunków na rynku. Jako główne źródła utrzymującej się niepewności wskazuje on inflację przekraczającą cel NBP, niestabilną sytuację na Bliskim Wschodzie oraz obawy inwestorów o kierunek polityki gospodarczej Stanów Zjednoczonych.

Ceny mieszkań w Warszawie i Wrocławiu. Oferta dla singli spadła o 26 procent

Niższe kwoty oferowane przez banki bezpośrednio przekładają się na topniejącą pulę lokali znajdujących się w zasięgu osób o średnich dochodach. Zjawisko to najdotkliwiej uderzyło w singli. W analizowanych siedmiu największych polskich miastach październik przyniósł im kurczenie się dostępnej oferty mieszkaniowej w porównaniu z wrześniem.

Najbardziej drastyczne redukcje miały miejsce w stolicy oraz we Wrocławiu. Na rynku warszawskim pula lokali osiągalnych dla pojedynczego kredytobiorcy stopniała z 938 do 692, co oznacza spadek o 26 proc. Dokładnie taki sam procentowy ubytek odnotowano we Wrocławiu, gdzie liczba dostępnych mieszkań spadła z 1162 do 857.

W Krakowie wybór zmniejszył się o 22 proc., w Poznaniu o 21 proc., natomiast na terenie Trójmiasta o 17 proc. Mniejsze spadki zarejestrowano w Łodzi, w której ubyło 9 proc. lokali na kieszeń singla, a także w Katowicach i pozostałych miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie oferta skurczyła się o 4 proc. w skali miesiąca.

„W przypadku singli spadek zdolności kredytowej zbiegł się z pogorszeniem struktury oferty. W efekcie nawet tam, gdzie deweloperzy zwiększali liczbę mieszkań w sprzedaży, nie oznaczało to większego wyboru dla osób dysponujących najbardziej ograniczonym budżetem” – wyjaśnia Marek Wielgo, ekspert związany z portalem RynekPierwotny.pl.

Dostępność mieszkań dla par w dużych miastach. Gdzie ubyło najwięcej ofert?

Pogorszenie warunków na rynku nieruchomości dotyka nie tylko osoby samotne. Z wyraźnym ograniczeniem wyboru lokali mieszczących się w ich możliwościach finansowych musiały zmierzyć się także bezdzietne pary zarabiające wspólnie 8 tys. zł na rękę.

W tej grupie kupujących najbardziej dotkliwy spadek zarejestrowano we Wrocławiu, gdzie pula osiągalnych mieszkań zmniejszyła się o 22 proc., spadając z 3722 do 2915 ofert. W Warszawie wybór skurczył się o 19 proc., podczas gdy w Poznaniu i Krakowie odnotowano spadki na poziomie 14 proc. Na rynku trójmiejskim ubyło 13 proc. dostępnych lokali, w Łodzi 6 proc., natomiast w Katowicach i na obszarze Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii redukcja wyniosła zaledwie 1 proc.

Patrząc w ujęciu rocznym, w przeważającej części dużych miast zarówno single, jak i pary mają obecnie skromniejszy wybór nieruchomości niż dwanaście miesięcy temu. Od tej reguły wyłamują się jedynie rynki w Łodzi oraz w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii.

Kredyt na mieszkanie dla rodziny z dzieckiem. Paradoks oferty deweloperów

Mniej drastyczne zmiany zaszły w segmencie rodzin wychowujących jedno dziecko i dysponujących budżetem około 10 tys. zł netto miesięcznie. Mimo to w październiku w przeważającej części metropolii ta grupa klientów również miała do dyspozycji mniej lokali niż we wrześniu.

Wrocławski rynek skurczył się dla takich rodzin o 10 proc., poznański o 7 proc., a w Trójmieście i stolicy odnotowano spadki rzędu 5 proc. W Krakowie pula mieszkań zmniejszyła się o 4 proc., z kolei w Łodzi o 2 proc. Jedynym regionem, który wyłamał się z tego trendu, były Katowice wraz z miastami Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie liczba lokali w zasięgu rodzin powiększyła się o 1 proc., osiągając pułap 8644 ofert.

Na rynku dochodzi do paradoksalnej sytuacji, w której mimo zwiększania ogólnej puli mieszkań przez firmy deweloperskie w wybranych ośrodkach, klienci o przeciętnych pensjach mają coraz bardziej ograniczone pole manewru. W październiku wzrost całkowitej liczby sprzedawanych lokali nastąpił wyłącznie w Krakowie oraz Warszawie, podczas gdy w innych dużych miastach podaż uległa zmniejszeniu lub utrzymała się na dotychczasowym poziomie.

Przytoczone dane dowodzą, że o realnej dostępności nieruchomości decydują przede wszystkim ceny, a nie sama wielkość rynkowej podaży. Bez poprawy warunków kredytowania Polacy ze średnią krajową będą napotykać coraz większe trudności ze znalezieniem lokum na swoją kieszeń.