Zakaz najmu na doby może obniżyć ceny mieszkań! Lokatorzy czekają na tańszy wynajem

Wspólnoty zdecydują: koniec mieszkań na doby

Autopoprawka do ustawy o najmie krótkoterminowym, przyjęta przez rząd 2 września, przywraca istotne narzędzia dla wspólnot mieszkaniowych. Najważniejszą zmianą jest to, że członkowie wspólnoty będą mogli w drodze głosowania całkowicie zakazać udostępniania mieszkań turystom na krótki okres.

Identyczne prawo zyskają spółdzielnie mieszkaniowe. W ich strukturach decyzja o wprowadzeniu takiego zakazu będzie wymagała poparcia ponad połowy uprawnionych do głosowania członków.

Dla mieszkańców bloków, którzy regularnie zmagają się z hałasem, częstymi rotacjami gości i brakiem poczucia bezpieczeństwa, nowe przepisy mogą stanowić znaczącą ulgę w codziennym funkcjonowaniu.

Turyści nie znikną od razu

Ustawodawca przewidział okres przejściowy, aby właściciele lokali nie musieli zamykać biznesu z dnia na dzień. Przedsiębiorcy oferujący noclegi krótkoterminowe otrzymają pół roku na wywiązanie się z już przyjętych rezerwacji, ewentualne ich anulowanie oraz ostateczne wycofanie oferty z rynku.

Rząd planuje również wzmocnić nadzór nad tego typu działalnością. Inicjatorami kontroli w problematycznych lokalach będą mogli być nie tylko mieszkańcy sąsiadujących nieruchomości, ale również zarządy wspólnot i spółdzielni.

Jeżeli w trakcie sześciomiesięcznego okresu zostaną odnotowane trzy incydenty naruszające porządek publiczny lub bezpieczeństwo, samorząd będzie miał obowiązek wykreślenia takiego obiektu z oficjalnego rejestru. Właściciel będzie mógł ubiegać się o ponowny wpis dopiero po upływie dwunastu miesięcy.

Samorządy wyznaczą strefy wolne od najmu krótkoterminowego

Nowe prawo wyposaży również gminy w narzędzia do regulowania rynku najmu turystycznego na swoim terenie. Lokalne władze zyskają kompetencje do tworzenia specjalnych stref, w których działalność ta będzie mocno limitowana bądź wręcz zakazana.

Decyzje te będą mogły być elastyczne. Samorządowcy zadecydują na przykład o wprowadzeniu ograniczeń wyłącznie w najbardziej obleganych przez turystów dzielnicach lub w określonych, najbardziej intensywnych sezonach turystycznych.

Tego typu rozwiązania są kluczowe, ponieważ skala zjawiska i problemy z nim związane różnią się diametralnie w zależności od specyfiki poszczególnych regionów i miast w Polsce.

Dziesiątki milionów noclegów, ale ile faktycznie ubyło mieszkań?

Z danych wynika, że w 2025 roku turyści wykupili w Polsce 44,39 miliona noclegów za pośrednictwem popularnych platform takich jak Airbnb, Booking.com czy Expedia. Oznacza to wyraźny wzrost w stosunku do roku poprzedniego, kiedy to zanotowano 39,02 miliona takich rezerwacji.

Choć statystyki te wydają się ogromne, eksperci portalu RynekPierwotny.pl przestrzegają przed zbyt pochopnym przeliczaniem tych wartości bezpośrednio na liczbę mieszkań niedostępnych dla stałych mieszkańców.

Problem polega na metodologii liczenia, która opiera się na tak zwanych osobonoclegach. Oznacza to, że czteroosobowa rodzina spędzająca trzy noce w jednym apartamencie generuje statystycznie dwanaście osobonoclegów, chociaż zajmuje w tym czasie zaledwie jeden lokal.

Dodatkowym utrudnieniem w ocenie skali zjawiska jest fakt, że to samo mieszkanie często pojawia się w ofertach kilku różnych serwisów. Ponadto formy najmu są zróżnicowane: część osób udostępnia jedynie pojedyncze pokoje, inni całe mieszkania, a niektórzy decydują się na wynajem wyłącznie w szczycie sezonu letniego.

Koniec z szarą strefą, pełna ewidencja mieszkań

Wprowadzane regulacje mają na celu stworzenie przejrzystego systemu monitorowania rynku najmu krótkoterminowego. Każdy zarejestrowany lokal zyska unikalny identyfikator, który będzie musiał być obowiązkowo zamieszczany w każdej publikowanej ofercie.

Dzięki temu organy administracji zyskają dostęp do kluczowych danych: dokładnego adresu, liczby oferowanych miejsc sypialnych, profilu działalności, a także szczegółowych informacji o tym, ile nocy w ciągu roku lokal był realnie wynajmowany.

Takie rozwiązanie ma pozwolić wreszcie na precyzyjne ustalenie, jaka część zasobów mieszkaniowych została faktycznie wycofana z rynku z przeznaczeniem na cele turystyczne.

– Najem krótkoterminowy nie wypiera mieszkań wszędzie, lecz lokalnie. Dlatego podstawowym miernikiem nie powinna być liczba osobonoclegów, ale udział całych mieszkań wykorzystywanych przez większą część roku dla ruchu turystycznego w zasobie konkretnej dzielnicy – podkreśla Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Sytuacja w Krakowie obrazuje skalę wyzwania

Sytuacja w stolicy Małopolski doskonale ilustruje złożoność problemu. W sierpniu 2026 roku miejski rejestr wykazywał ponad trzy i pół tysiąca funkcjonujących obiektów noclegowych nieposiadających określonej kategorii, do których zaliczały się apartamenty na wynajem krótkoterminowy, hostele i pokoje gościnne.

Te wszystkie miejsca generowały łącznie bazę ponad 47 tysięcy miejsc przeznaczonych dla turystów.

Należy jednak pamiętać, że ta imponująca liczba łóżek nie przekłada się jeden do jednego na ubytek samodzielnych lokali mieszkalnych na krakowskim rynku.

Czy ceny wynajmu zaczną spadać?

Najważniejsze pytanie dotyczy tego, czy planowane restrykcje doprowadzą do spadku cen wynajmu dla stałych mieszkańców. Zniknięcie oferty z platform turystycznych nie oznacza wcale, że dany lokal od razu trafi na rynek tradycyjnego najmu, na przykład do studentów czy młodych rodzin.

Właściciele mają wiele innych możliwości zarządzania swoją własnością: mogą zdecydować się na jej sprzedaż, wykorzystanie na własne potrzeby, poszukiwanie najemców kanałami poza głównymi serwisami rezerwacyjnymi lub wręcz pozostawienie mieszkania pustego.

W związku z tym analitycy rynku przestrzegają przed zakładaniem, że liczba skasowanych ogłoszeń turystycznych przełoży się proporcjonalnie na wzrost liczby mieszkań przeznaczonych na wynajem długoterminowy.

Nowe kalkulacje dla kupujących mieszkania inwestycyjne

Ustawa z pewnością wpłynie na strategie inwestorów rozważających zakup nieruchomości z myślą o najmie na doby. Od teraz będą oni musieli w swoich biznesplanach uwzględniać nie tylko potencjalne zyski z turystyki, ale również realne ryzyko zablokowania działalności przez wspólnotę mieszkaniową lub objęcia danej okolicy miejską strefą ograniczeń.

Kluczowa stanie się analiza opłacalności alternatywnej – czyli wynajmu długoterminowego. Inwestorzy będą musieli mieć pewność, że w razie fiaska modelu krótkoterminowego, dana nieruchomość wciąż będzie w stanie przynosić satysfakcjonujące dochody w tradycyjnej formie.

Podsumowując, nowe regulacje mogą wpłynąć na obniżkę czynszów, jednak zjawisko to prawdopodobnie będzie miało charakter wybitnie punktowy. Ulgę odczują najpewniej jedynie mieszkańcy tych rejonów, gdzie najem turystyczny dotychczas masowo monopolizował rynek mieszkaniowy. W ujęciu ogólnopolskim zmiany mogą okazać się znacznie mniej odczuwalne.