Spis treści
Dlaczego właściciele mieszkań boją się wynajmować?
Wyobraźmy sobie scenariusz: decydujesz się na zakup mieszkania z pomocą kredytu hipotecznego i wynajmujesz je, by pokryć comiesięczne raty. Na początku wszystko przebiega bez zarzutu, jednak nagle najemca przestaje regulować należności. Nie jest to kwestia kilkudniowego opóźnienia, lecz mijają kolejne miesiące. W efekcie nie tylko nie otrzymujesz zapłaty za wynajem, ale jesteś zmuszony z własnych środków opłacać ratę kredytową oraz rachunki za media. Sytuację pogarsza fakt, że prawo utrudnia nakazanie lokatorowi opuszczenia mieszkania.
Dla wielu posiadaczy nieruchomości w Polsce to niestety brutalna rzeczywistość, a nie fikcja literacka. To właśnie te powtarzające się sytuacje stały się powodem, dla którego Rzecznik Praw Obywatelskich, prof. Marcin Wiącek, postanowił zainterweniować. Do instytucji napływa wiele zgłoszeń od obywateli, którzy czują się bezsilni w obliczu luk w prawie. W przypadku zaprzestania płatności przez najemcę, odzyskanie własnego mieszkania nierzadko wiąże się z koniecznością przejścia przez długotrwały i kosztowny proces sądowy oraz eksmisję. Oznacza to, że wynajmujący nie może dysponować własnym majątkiem przez długie miesiące, a niekiedy nawet lata.
Profesor Marcin Wiącek podkreśla, że dla wielu osób jest to sytuacja skrajnie dramatyczna, zwłaszcza gdy zainwestowały one wszystkie swoje oszczędności w jeden lokal z przeznaczeniem na wynajem. Bywa, że właściciel, z powodu zajmowania jego mieszkania przez dłużnika, sam zmuszony jest do wynajmowania innego lokum, by mieć dach nad głową. Prowadzi to do absurdalnej i niezwykle obciążającej finansowo sytuacji, w której pokrzywdzony musi płacić podwójnie.
Łatwiejsza eksmisja najemcy? Tego chce Rzecznik Praw Obywatelskich
Celem RPO nie jest wprowadzenie radykalnych zmian, które zaszkodziłyby uczciwym wynajmującym. Jak zaznacza, obecne przepisy chroniące słabszych bywają nadużywane przez osoby nieuczciwe, które traktują je jak tarczę ochronną. RPO jasno daje do zrozumienia, że nie podważa konieczności ochrony praw lokatorów, w tym przed eksmisją bez uzasadnionego powodu. Problem tkwi w sytuacjach, gdy najemca celowo unika płacenia za mieszkanie i korzysta z niego jak ze swojej własności, bez ponoszenia żadnych opłat.
W piśmie skierowanym do rządu, Marcin Wiącek argumentuje, że obowiązujące prawo pozbawia wynajmujących skutecznych mechanizmów reagowania na tego typu naruszenia. Konsekwencją tego jest przeniesienie całkowitego ciężaru finansowego za utrzymanie mieszkania i najemcy na barki właściciela nieruchomości. Stanowisko Rzecznika Praw Obywatelskich w tej sprawie jest niezwykle stanowcze.
Trudno zaakceptować, że to właściciel mieszkania ma ponosić koszty zajmowania lokalu przez nieuczciwego najemcę i zaspokajać jego potrzeby mieszkaniowe, wyręczając władze publiczne.
Innymi słowy: obowiązkiem zwykłego obywatela, który zazwyczaj spłaca własne zobowiązania kredytowe, nie powinno być dbanie o potrzeby mieszkaniowe osoby naruszającej warunki umowy najmu. To zadanie leży w gestii instytucji publicznych i powinno być realizowane w ramach systemu mieszkalnictwa socjalnego. Dlatego głównym założeniem propozycji RPO jest przyznanie właścicielom rzeczywistych, a nie jedynie teoretycznych uprawnień do odzyskania ich majątku w sytuacji, gdy druga strona rażąco nie dopełnia swoich obowiązków.
Co na to rząd? Ministerstwo analizuje rynek najmu mieszkań
Dokument przygotowany przez Rzecznika Praw Obywatelskich został przekazany do rozpatrzenia przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Odpowiedź resortu można określić jako bardzo powściągliwą. Przedstawiciele ministerstwa nie udzielili jednoznacznej odpowiedzi twierdzącej ani przeczącej. Zwrócili natomiast uwagę na to, że w polskim systemie prawnym funkcjonują już mechanizmy, których celem jest godzenie interesów właścicieli i najemców.
Wskazano tu zwłaszcza na najem okazjonalny oraz instytucjonalny. Są to szczególne rodzaje umów, które z założenia mają zagwarantować właścicielom wyższy poziom bezpieczeństwa. Przykładowo, przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego, wynajmujący jest zobligowany do podpisania oświadczenia, w którym określa inne mieszkanie, do którego będzie mógł się wyprowadzić w przypadku ewentualnej eksmisji. Tego rodzaju rozwiązanie ma na celu uproszczenie i przyspieszenie procedury odzyskiwania nieruchomości.
Pomimo tego, rząd nie uważa sprawy za zamkniętą. Ministerstwo zadeklarowało, że na bieżąco monitoruje sytuację na rynku najmu, zwracając szczególną uwagę na problemy prywatnych właścicieli. Resort rozważa również możliwość wprowadzenia odpowiednich modyfikacji w ustawie o ochronie praw lokatorów, jednak na obecnym etapie nie składa żadnych konkretnych deklaracji.
Mniej mieszkań na wynajem to problem dla wszystkich
Debata nad zmianą przepisów może sprawiać wrażenie konfliktu interesów wyłącznie pomiędzy wynajmującymi a lokatorami. Prawda jest jednak taka, że problem jest o wiele bardziej złożony i dotyczy każdego, kto poszukuje mieszkania na wynajem. Wynika to z faktu, że skomplikowane i długotrwałe procedury eksmisyjne działają odstraszająco. Spora część właścicieli, zwłaszcza tych dysponujących zaledwie jednym lokalem na wynajem, z obawy przed problemami woli w ogóle zrezygnować z wynajmowania go.
Rodzi to dwojakiego rodzaju negatywne skutki. Z jednej strony, lęk przed nieuczciwymi najemcami powoduje, że wiele mieszkań pozostaje niewykorzystanych, co sztucznie ogranicza ich rynkową podaż. To z kolei przekłada się na trudności ze znalezieniem lokum i wyższe ceny wynajmu. Z drugiej strony, jak podkreśla Rzecznik Praw Obywatelskich, w konsekwencji cierpią te grupy społeczne, którym prawo w teorii ma zapewniać największą ochronę. Z powodu ryzyka komplikacji związanych z potencjalną eksmisją, właściciele nieruchomości z ogromną rezerwą podchodzą do ofert wynajmu składanych przez rodziny z dziećmi oraz osoby samotnie wychowujące dzieci.
Cała ta sytuacja generuje potężną presję na zasoby mieszkalne pozostające w gestii samorządów. Niewydolność prywatnego rynku najmu zmusza coraz większą liczbę osób do ubiegania się o pomoc mieszkaniową od gmin, które już teraz borykają się z ogromnymi trudnościami w zaspokojeniu rosnących potrzeb w tym zakresie. Statystyki na koniec 2024 roku nie napawały optymizmem – w kolejce po mieszkanie komunalne czekało ponad 119 tysięcy rodzin. Zatem każde mieszkanie prywatne, które z powodu strachu właściciela nie trafia na rynek wynajmu, powiększa ten problem. Z tego względu uproszczenie obowiązujących przepisów to nie tylko kwestia zabezpieczenia interesów właścicieli, ale nade wszystko warunek niezbędny do uporządkowania sytuacji na całym polskim rynku nieruchomości.
