Nowe prawo uderzy w zarządców nieruchomości. Gigantyczne kary za brak badań wody

Badanie jakości wody w blokach. Nowe obowiązki dla zarządców nieruchomości

Przekonanie o tym, że to wyłącznie przedsiębiorstwa wodociągowe dbają o stan kranówki, właśnie przechodzi do historii. Wiosną 2026 roku weszły w życie zaktualizowane przepisy, włączając w ten proces również zarządców oraz właścicieli budynków wielorodzinnych. Nowelizacja przepisów o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę, poparta rozporządzeniem resortu zdrowia, nakłada zupełnie nowe rygory na podmioty zarządzające mieszkaniami, pozostawiając w spokoju jedynie posiadaczy domów jednorodzinnych.

Fundamentalna modyfikacja prawa przesuwa ciężar odpowiedzialności na ostatni fragment rurociągu, czyli odcinek między przyłączem głównym a kranem w konkretnym lokalu. Według informacji przytaczanych przez „Puls Biznesu”, administracje będą obligatoryjnie zmuszone do sporządzenia specjalistycznego dokumentu określającego ryzyko w systemach dostarczających wodę.

Zawartość tego opracowania została ściśle zdefiniowana, o czym informuje Mariusz Łubiński z firmy Admus. Wymagana dogłębna diagnostyka sieci wewnętrznych musi bezwzględnie składać się z kilku elementów:

1. weryfikacji oraz opisu bieżącej kondycji technicznej rur,
2. wskazania punktów potencjalnej stagnacji cieczy,
3. oszacowania zagrożenia namnażaniem się pałeczek legionelli,
4. kontroli materiałów instalacyjnych pod kątem wydzielania zanieczyszczeń,
5. monitoringu cyrkulacji i ciepłoty wody,
6. opracowania strategii działań korygujących,
7. wyznaczenia dat kolejnych przeglądów.

Zarządzający mają czas do końca czerwca 2028 roku, aby uporać się z pierwszymi raportami, które następnie będą wymagały odświeżenia w cyklach sześcioletnich. Ustawodawca nie zostawia w tej kwestii wyboru, wprowadzając rygorystyczny system sankcji finansowych. Za ignorowanie nakazu lub brak odświeżenia badań nałożone zostaną grzywny w przedziale od 100 złotych do nawet 10 tysięcy złotych.

Bakteria Legionella w rurach. Czym grozi brak kontroli w budynkach wielorodzinnych?

Wdrożone prawo diametralnie zmienia podejście do niebezpieczeństw, które wcześniej były marginalizowane i nie badano ich w sposób tak systemowy. Naczelnym wrogiem zdefiniowanym przez ustawodawcę jest bakteria Legionella, dla której instalacje wodne w blokach stanowią doskonałe środowisko rozwoju. Patogen ten regularnie bywa głównym winowajcą katastrofalnej jakości wody w lokalach, a szczególne zagrożenie pojawia się tam, gdzie ciecz tygodniami zalega w mało używanych pionach.

Długotrwały brak przepływu sprzyja gigantycznemu przyrostowi kolonii niebezpiecznych dla człowieka drobnoustrojów. Prezes firmy Admus, Mariusz Łubiński, dobitnie podkreśla, że zjawisko to nie występuje wszędzie, lecz dotyka bardzo specyficznych obszarów wewnątrz samych budynków.

Sprzyjają im pustostany mieszkaniowe, rzadko udostępniane pokoje w hotelach. Za granicą problem z legionellą wykryto np. w budynkach, w których pracuje Parlament Europejski – mówi Łubiński.

Atak pałeczek tej bakterii prowadzi wprost do rozwoju legionellozy, znanej też pod nazwą choroby legionistów. Jest to niezwykle ostra infekcja dróg oddechowych, która w najbardziej pesymistycznym wariancie może zakończyć się zgonem pacjenta. Znowelizowane zapisy mają zminimalizować takie incydenty, ponieważ eliminacja drobnoustrojów z rur staje się fundamentem ochrony zdrowia ludzkiego. Z tego powodu administratorzy skrupulatnie zweryfikują miejsca zastojów i parametry cieplne wody, aby ostatecznie wyciąć ryzyko.

Koszty kontroli jakości wody. Kto sfinansuje nowe obowiązki spółdzielni?

Restrykcyjne zasady oznaczają wprost zwiększoną ilość biurokracji oraz zauważalne wydatki celowe, z którymi zderzą się władze poszczególnych wspólnot. Wobec tego rodzi się fundamentalna wątpliwość dotycząca skali nadchodzących kosztów i wskazania końcowego płatnika. Werdykt jest tu bezlitosny – cały ciężar sfinansowania tej operacji spadnie bezpośrednio na portfele mieszkańców.

Jak przekonuje prezes Admusa Mariusz Łubiński, zrobienie rzetelnego bilansu ryzyka dla pojedynczego obiektu pochłonie od kilku do nawet kilkunastu tysięcy złotych. Końcowy rachunek wystawiony wspólnocie będzie ściśle uzależniony od kubatury gmachu oraz poziomu zużycia elementów stalowych, a także faktu, czy podmiot posiada w archiwach kompletną i merytoryczną dokumentację techniczną.

Zarządcy już powinni się przygotować, ponieważ taka ocena ryzyka niesie za sobą pewne koszty i wspólnoty powinny je przewidzieć w budżetach na 2027 r. – mówi Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus.

Informacja ta ma kluczowe znaczenie, ponieważ narzuca wpisanie tych obciążeń w budżety uchwalane na najbliższe lata. Kwoty rzędu kilkunastu tysięcy złotych za każdy oddzielny blok będą sporym wyzwaniem. Trzeba podkreślić, że te sumy są całkowicie oderwane od dotychczasowych, obowiązkowych przeglądów pięcioletnich. Zamiast standardowej kontroli ogólnej, teraz niezbędne stanie się wynajęcie specjalisty dysponującego odrębnymi uprawnieniami sanitarnymi, a to winduje nakłady.

Nieruchomości komercyjne a mniejsze bloki. Hotele nie boją się ustawy o Legionelli

Zmiana legislacyjna nie w każdym sektorze wywołuje popłoch. Giganci operujący w obszarze budynków biurowych oraz obiektów turystycznych przyjmują rygory z ogromnym dystansem, gdyż od lat stosują podobne standardy. Prawdziwe kłopoty organizacyjne uderzą za to w podmioty nadzorujące skromniejsze, rozproszone budynki mieszkalne.

Przemysław Kiwer, odpowiadający za obszar property management w spółce Globalworth, trafnie zauważa, że dla rynkowych wyjadaczy jest to wyłącznie naturalny proces windujący jakość świadczonych usług, a nie jakikolwiek legislacyjny przewrót.

Profesjonalni zarządcy już dziś prowadzą regularne przeglądy instalacji, monitorują jakość wody, realizują procedury związane z bezpieczeństwem sanitarnym oraz zarządzają ryzykiem technicznym budynków. Nowe regulacje wymagają przede wszystkim usystematyzowania i udokumentowania tych działań – mówi Przemysław Kiwer.

Z punktu widzenia dyrektora, ściana problemów wyrośnie wszędzie tam, gdzie brakuje odpowiedniego zaplecza technicznego. W odniesieniu do kameralnych osiedli lub pojedynczych bloków wdrożenie narzuconych kryteriów okaże się kolosalnym wyzwaniem, ponieważ takie struktury rzadko zatrudniają na etacie brygady przeszkolone z zakresu zaawansowanej prewencji sanitarnej.

Analogiczne, spokojne nastroje panują wśród przedsiębiorców noclegowych. Dyrektorka Polskiego Holdingu Hotelowego, Barbara Podwysocka, wskazuje, że troska o sterylność traktowana jest po prostu jako filar działalności operacyjnej firmy. Grupa PHH dysponuje już aktywnymi procedurami, których bezwzględnego egzekwowania doglądają wyszkoleni konserwatorzy zatrudnieni w obiektach.

Wejście w życie nowych regulacji wiąże się z pewnymi dodatkowymi nakładami finansowymi, jednak w przypadku PHH nie szacujemy istotnego wzrostu kosztów. Wynika to właśnie z faktu, że nasza baza proceduralna i infrastrukturalna była już wcześniej w dużej mierze dostosowana do tak restrykcyjnych wymogów – mówi Barbara Podwysocka.

Olbrzymia część resortów turystycznych, a w szczególności placówki funkcjonujące pod szyldem globalnych gigantów, od lat podlegała regulacjom nieporównywalnie surowszym niż te uchwalone właśnie przez rodzimy parlament. W ich przypadku wdrożenie polskich restrykcji sprowadzi się w przeważającym stopniu do czystej formalności.