Spis treści
Osiem lat lex deweloper
Przepisy specustawy mieszkaniowej weszły w życie z początkiem sierpnia 2018 roku. Umożliwiały one deweloperom dążenie do budowy osiedli w lokalizacjach, w których miejscowe plany zagospodarowania nie zakładały budownictwa wielorodzinnego.
Nie dawało to jednak inwestorom całkowitej wolności. Obowiązkiem było zaprezentowanie koncepcji, sprostanie rygorom prawnym oraz przejście procedur gminnych. Zastrzeżenia mogli wnosić mieszkańcy, a finalne rozstrzygnięcie leżało w gestii samorządowców.
Funkcjonujące przez niemal dekadę prawo budziło spore kontrowersje. Część osób argumentowała, że „lex deweloper” to sposób na obejście lokalnych planów. Drudzy akcentowali, że umożliwiało to błyskawiczną rewitalizację dawnych obszarów przemysłowych czy magazynowych.
Z danych Polskiego Związku Firm Deweloperskich wynika, że dzięki tym przepisom mogło zostać wybudowanych nawet 100 tys. lokali. To potężna wartość, choć należy mieć na uwadze, że są to jedynie szacunki sektora budowlanego, a nie pełne dane GUS.
Nie wszystkie inwestycje są zagrożone
Utrata mocy obowiązującej przez przepisy nie implikuje, że zaplanowane przez inwestorów osiedla zostaną anulowane.
Procedury rozpoczęte przed pierwszym dniem września mogą być nadal procedowane. Radni będą mogli podjąć uchwały o lokalizacji inwestycji po końcu wakacji, pod warunkiem, że wniosek został skutecznie złożony wcześniej.
Brak jest także zagrożenia dla przedsięwzięć, dla których wydano już decyzje i gdzie trwają prace budowlane.
Jarosław Jędrzyński, reprezentujący RynekPierwotny.pl, tłumaczy tę kwestię dość jednoznacznie.
– Wygaśnięcie specustawy nie unieważnia uchwał ani pozwoleń wydanych na podstawie dotychczasowych przepisów i nie wstrzymuje realizowanych inwestycji – podkreśla Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Oznacza to, że obywatele nie muszą się lękać, że powstające obecnie inwestycje zostaną porzucone przez wykonawców.
ZPI ma zastąpić lex deweloper
Zatem jaka przyszłość czeka przedsiębiorstwa z branży? Jednym z kluczowych mechanizmów ma być tzw. zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI).
W tym trybie inwestor nie otrzymuje automatycznie zgody na start robót. Zobligowany jest do przedstawienia urzędnikom konkretnego pomysłu, a w kolejnym kroku do negocjowania szczegółów z włodarzami.
Istotny jest jeszcze jeden aspekt. Firma deweloperska może zostać zmuszona do stworzenia tzw. infrastruktury towarzyszącej. W rzeczywistości mowa np. o nowych ciągach komunikacyjnych, sieciach przesyłowych, placówkach edukacyjnych czy strefach odpoczynku.
Kolejność jest jasna: pertraktacje, ustalenia z mieszkańcami, a ostatecznie decyzja rady miejskiej.
Czy będzie wolniej?
Mechanizm ZPI nie jest tylko odświeżoną wersją „lex deweloper”.
Zasady są znacznie bardziej skomplikowane. Taki dokument funkcjonuje jako prawo miejscowe i może wyprzeć dotychczasowy plan na wskazanym terytorium.
Dla przedsiębiorcy to równoznaczne z większą ilością konsultacji z władzami, dłuższą biurokracją i potencjalnie opóźnionym startem budowy.
Taki stan rzeczy może mieć kluczowe znaczenie w metropoliach. W miejscach, gdzie dostępnych jest wiele działek, które idealnie nadają się na budownictwo mieszkaniowe, ale zgodnie z dokumentacją są to strefy magazynowe czy usługowe.
W przypadku płynnie działających procesów ZPI, nowelizacja okaże się jedynie zmianą mechanizmu. W przeciwnym razie, przewlekłe negocjacje mogą zablokować wiele inicjatyw budowlanych.
Mieszkań może być mniej. Ale nie od razu
To kluczowa wiadomość dla osób poszukujących własnego „M”. Zakończenie funkcjonowania „lex deweloper” nie doprowadzi do natychmiastowego deficytu na rynku nieruchomości.
Przedsiębiorcy realizują dziś głównie koncepcje, nad którymi pracowali od dłuższego czasu. Z tej przyczyny ewentualne konsekwencje modyfikacji prawa wystąpią z pewnym poślizgiem.
Z początku możemy zaobserwować mniejszą ilość nowych propozycji mieszkaniowych. W dalszej perspektywie spadnie też ilość rozpoczynanych budów. A dopiero w kolejnych latach odbije się to na podaży gotowych lokali.
Przy malejącej liczbie nowych nieruchomości i niesłabnącym zainteresowaniu ze strony kupujących, można spodziewać się podwyżek cen.
Dwie wielkie zmiany naraz
Koniec „lex deweloper” pokrywa się z inną istotną modyfikacją w prawie budowlanym. Z końcem sierpnia znikają wcześniejsze studia uwarunkowań, w miejsce których mają pojawić się ogólne plany zagospodarowania gmin.
Nie niesie to za sobą uchylenia lokalnych planów przestrzennych. Jednak dla sektora deweloperskiego wiąże się to z potrzebą adaptacji do odmiennych realiów.
Od tego momentu kluczowe staną się właśnie plany ogólne oraz dokumenty ZPI.
Teraz wszystko w rękach samorządów
Zniknięcie „lex deweloper” nie powoduje paraliżu inwestycyjnego. Właściwa próba sił jest dopiero przed nami.
Zwinne procedowanie w ramach ZPI przez lokalne urzędy pozwoli przedsiębiorcom na realizację inwestycji w problematycznych lokalizacjach. Z drugiej strony, wydłużające się rozmowy i nierealne oczekiwania urzędników mogą zahamować wiele pomysłów.
– Jeżeli ZPI zacznie działać na większą skalę, będziemy mieli do czynienia z uporządkowaniem dotychczasowej ścieżki. Jeżeli pozostanie instrumentem stosowanym sporadycznie, dzisiejsze wygaśnięcie specustawy może po kilku latach przełożyć się na mniejszą podaż nowych projektów – ocenia Jarosław Jędrzyński.
Według specjalistów, z nadejściem września sektor nieruchomości funkcjonuje w nowych realiach. Konsekwencje dla kieszeni klientów zaobserwujemy dopiero w przeciągu najbliższych sezonów.
