Samorządy w całym kraju otrzymały termin do końca sierpnia 2026 roku na ostateczne wdrożenie nowych planów ogólnych. Proces ten przebiega jednak niezwykle powoli, przez co wiele urzędów z pewnością nie zdąży wywiązać się z tego obowiązku. Sytuacja ta budzi ogromne obawy wśród właścicieli gruntów, którzy planują w najbliższej przyszłości budowę wymarzonego domu, ponieważ samorządowe opóźnienia mogą całkowicie sparaliżować ich inwestycje.
Polecany artykuł:
„To jeden z najgorszych możliwych scenariuszy. Zdecydowana większość gmin w Polsce znajdzie się we wrześniu 2026 roku właśnie w takiej sytuacji – bez uchwalonego planu. Obserwujemy to na co dzień w sprawach, które prowadzimy. Dla właściciela działki oznacza to, że nie może złożyć wniosku o warunki zabudowy, nawet jeśli jego grunt spełnia wszystkie wymogi działki budowlanej. Musi czekać, aż gmina uchwali plan ogólny. Co jeszcze gorsze - nie wiadomo, kiedy to będzie, bo niektóre gminy mówią wprost, że zdołają to uchwalić dopiero w 2027 roku” – tłumaczy w wywiadzie dla Super Biznesu mecenas Jakub Al-Shaick.
„Druga sprawa jest taka, że właściciel nie wie, co będzie w planie ogólnym, gdyż większość z nich nie składa wniosków do planu ogólnego, a wielu z nich jest właśnie na skutek wdrażania tych planów poszkodowanymi. Dochodzi do tego, że działka, która spełnia wszystkie kryteria, nie jest w planie ogólnym uwzględniona jako budowlana” – dodaje ekspert na łamach portalu.
Zdecydowano się nawet na zniesienie kar dla samorządów za zwłokę w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, które zaczęły spływać do urzędów w ogromnych ilościach. Budzi to poważne wątpliwości dotyczące zgodności takich praktyk z prawem oraz dostępności jakichkolwiek narzędzi ochrony dla poszkodowanych właścicieli działek.
„Kary, które zostały usunięte, nie są największym problem dlatego, że jak ktoś złożył wniosek o warunki zabudowy do końca sierpnia albo po prostu przed wejściem w życie planu ogólnego w swojej gminie, jeśli gmina wcześniej go uchwaliła, to niechby gmina wydała warunki zabudowy dopiero za rok, ale przynajmniej właściciel będzie wiedział, że je otrzyma” – ocenia prawnik z rozmowie z dziennikarzem Super Biznesu.
„Oczywiście może złożyć ponaglenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Wtedy SKO wyznaczy gminie termin na załatwienie tej sprawy. Rzeczywiście, czeka się długo, ale to nie jest najgorsza sytuacja. Najgorsza jest taka, w której właściciel nie wiedział o całej sprawie, a bardzo wielu właścicieli nie ma pojęcia o zmianach w zakresie planów ogólnych, gdyż że nie mieliśmy do czynienia z jakąkolwiek porządną kampanią społeczną” – podkreśla mecenas Al-Shaick.
„Widzę, obserwując nasze sprawy i konsultacje prawne, że wielu właścicieli nie ma pojęcia, jakie są tego wszystkiego skutki i zwyczajnie nie zdążą złożyć odpowiedniego wniosku w odpowiednim czasie. Opóźnienie jest naturalnie kłopotliwe, ale przynajmniej mamy pewność, że kiedyś warunki zabudowy będą wydane, jeśli ktoś złoży wniosek w terminie” – kontynuuje swój wywód rozmówca serwisu.
Kluczową przeszkodą w całym procesie wydaje się być wyjątkowo krótki czas pozostawiony na działania zarówno urzędnikom samorządowym, jak i samym posiadaczom nieruchomości.
„Ustawa jest z 2023 roku, ale termin przesuwany był kilkukrotnie. Po raz ostatni przesunięty został do końca sierpnia. Nadal jednak jest to za mało czasu w sytuacji, gdzie gmina ma uchwalić bardzo szczegółowy plan, właściciele w większości nic nie wiedzą o tym, co się dzieje, a cała sprawa nie jest nagłośniona” – zauważa Jakub Al-Shaick dla Super Biznesu.
„Nie chcę powiedzieć, że nie jest to nagłośnione specjalnie, ale mam wrażenie, że nie zostało to nagłośnione, aby spróbować zamknąć to w terminie w jak największej liczbie gmin...” – dodaje tajemniczo ekspert.
Wydaje się zatem, że samorządy mogą celowo utrzymywać mieszkańców w niewiedzy. Brak świadomości społecznej znacznie ułatwia bowiem urzędnikom realizację własnych założeń przestrzennych bez konieczności mierzenia się z protestami niezadowolonych obywateli.
„Z pewnością gminie jest wtedy łatwiej uchwalić to po swojemu, niż w momencie, kiedy właściciele interweniują, radni protestują. Wtedy jest dużo trudniej uchwalić taki plan ogólny, który można w pewnym sensie nazwać formą wywłaszczenia, gdzie nagle właściciel z działką potencjalnie budowlaną dostaje w planie ogólnym strefę z zakazem zabudowy” – potwierdza mecenas w rozmowie z portalem.
„Nie wiem, czy jest to w interesie gmin czy państwa, ale generalnie widzę, że im mniej uwag składają właściciele do planu ogólnego, tym łatwiej jest gminie to uchwalić” – uzupełnia specjalista.
W przygotowywanych dokumentach planistycznych urzędnicy mogą całkowicie zmienić przeznaczenie prywatnych terenów, przekształcając parcele budowlane chociażby w obszary zielone. Właściciele gruntów muszą pilnie szukać skutecznych metod prawnych pozwalających na zabezpieczenie wartości swojego majątku przed takimi działaniami.
„Jeżeli gmina nie uchwaliła jeszcze planu ogólnego (bo wchodzi on w życie w czternaście dni po publikacji wojewody), to można do 31 sierpnia złożyć wniosek o warunki zabudowy na swoją działkę. Warunki te są wydawane na pięć lat. To jest pierwsza możliwość. Oczywiście te warunki będą wydane pewnie za kilka miesięcy, ale przynajmniej będą wydane. To wiemy” – instruuje czytelników Super Biznesu Jakub Al-Shaick.
„Druga sprawa też jest bardzo istotna. Nie jest tak, że 31 sierpnia kończy się sprawa planów ogólnych. To jakby drugi etap reformy od pierwszego września, bo większość gmin w tym czasie będzie uchwalać plany ogólne. W tym czasie trzeba składać wnioski i uwagi do planów ogólnych i pilnować ich treści. Okres od 1 września będzie więc najważniejszym okresem dotyczącym planów ogólnych. Trzeba to podkreślić, ponieważ mam wrażenie, że wszyscy przyzwyczaili się do daty 31 sierpnia i uznają, że po tym terminie nicnie można będzie zrobić. To oczywista nieprawda” – argumentuje ekspert od nieruchomości.
„Po trzecie, jeżeli — co obserwuję w bardzo wielu gminach — właściciel ma działkę, która jest w miejscowym planie zagospodarowania niekorzystnie przeznaczona np. na strefęrolną, to plan ogólny jest wręcz okazją, żeby zmienić go na strefę korzystniejszą. Właściciel taki powinien działać od pierwszego września, żeby załatwić swoją sprawę” – radzi prawnik na łamach portalu.
„I ostatnia możliwa sytuacja, tj. mamy miejscowy plan zagospodarowania i jest on korzystny. To jednak wcale nie znaczy, że będzie korzystny w dalszym ciągu, ponieważ mamy wiele przykładów, gdzie właściciel ma działkę budowlaną, planuje budowę domu za kilka lat, nie ma jeszcze skonkretyzowanych planów, a w projekcie planu ogólnego jest strefa z zakazem zabudowy. Będzie to skutkowało sytuacją, w której gmina, gdy będzie aktualizować plan miejscowy, będzie musiała dostosować go w stu procentach z planem ogólnym. Pogorszy się wtedy status strefy z miejscowego planu zagospodarowania” – ostrzega mecenas w rozmowie z Super Biznesem.
„To są takie cztery przypadki. W zależności od tego, w jakiej sytuacji jest właściciel, powinien podjąć działania odpowiednio do swojego przypadku” – podsumowuje specjalista.
Wszystko wskazuje na to, że w wyniku nadchodzących przekształceń rynkowa wartość wielu nieruchomości drastycznie zanurkuje. Pojawia się zatem niezwykle ważne pytanie o ewentualne prawo poszkodowanych do żądania wysokich rekompensat finansowych ze strony lokalnych władz.
„To bardzo dobre pytanie. Na dziś nie zapowiada się, żeby przysługiwało jakieś odszkodowanie. Jak już mówiłem wcześniej, można odwołać się od planu ogólnego do sądu administracyjnego. Chodzi jednak o doprowadzenie do poprawienia planu, nie zaś uzyskania odszkodowania. W przypadku miejscowych planów zagospodarowania to rzeczywiście przepisy przewidują możliwość uzyskania odszkodowania, jeżeli sytuacja się pogorszy. W przypadku planów ogólnych nie wprowadzono jednak takich rozwiązań. Domyślam się, że jest tak dlatego, że gdyby je wprowadzono, to gminy zwyczajnie by się nie wypłaciły. Dlaczego? Przecież ok. 80 proc. terenu gmin średniej wielkości jest przeznaczona na strefyz zakazem zabudowy. Wartość działki spada tam niepomiernie” – konstatuje na zakończenie rozmowy z Super Biznesem mecenas Jakub Al-Shaick.
