Spis treści
Giełda pokazuje różnicę
Z pozoru warszawski parkiet radzi sobie świetnie. Główny indeks WIG wystrzelił od końca 2025 r. do połowy września 2026 r. aż o 32,3 proc. Na tym tle zachowanie wskaźnika WIG-Nieruchomości, który urósł zaledwie o 9 proc., wypada blado.
Przepaść wynosi aż 23,3 punktu procentowego. Warto pamiętać, że w skład indeksu branżowego w blisko 80 proc. wchodzą właśnie spółki stawiające mieszkania.
Analitycy serwisu RynekPierwotny.pl oceniają, że inwestorzy giełdowi tracą przekonanie, czy firmy deweloperskie zdołają utrzymać rekordowo wysokie marże w kolejnych kwartałach.
Sprzedaż może rosnąć, a zyski spadać
Słabsze zachowanie spółek budowlanych na giełdzie nie przesądza jednak o tym, że klienci nagle odwrócą się od rynku nieruchomości.
– Giełda nie musi przewidywać załamania sprzedaży mieszkań. Może zakładać, że deweloperzy będą sprzedawali więcej lokali, ale zarabiali mniej na każdym z nich – tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.
Głównym wyzwaniem stają się rosnące wydatki. Inwestor płaci więcej za grunty, surowce, robociznę, wykonawstwo oraz obsługę kredytów na budowę. Firmy muszą też kusić nabywców promocjami i obniżkami.
Jeśli ceny ofertowe lokali stoją w miejscu, a koszty rosną, ciężar ten musi wziąć na siebie deweloper, godząc się na mniejszy zysk netto z każdego metra.
Budowa mieszkań coraz droższa
Z najnowszych informacji Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w lipcu nakłady na produkcję budowlano-montażową podskoczyły o 6,2 proc. w ujęciu rocznym. Miesiąc do miesiąca odnotowano wzrost o 1,1 proc.
Dla branży to twardy orzech do zgryzienia. Gdy wartość nowych M się stabilizuje, a wznoszenie budynków pożera coraz więcej gotówki, przestrzeń na nadzwyczajne zyski topnieje z miesiąca na miesiąc.
Na ten obraz nakłada się ogromna pula gotowych lokali rzuconych na rynek i ostra rywalizacja o każdego klienta.
Deweloperzy liczą na większą sprzedaż
Zaskakująco, sami budowlańcy zachowują optymizm. Z sierpniowego badania Indeksu Nastrojów Deweloperów Tabelaofert wynika, że aż 57,5 proc. ankietowanych firm liczy na lepszą sprzedaż, a 37,3 proc. zakłada utrzymanie jej na obecnym poziomie.
Dużo mniejszy huraoptymizm widać jednak w kwestii stawek za metr kwadratowy. Blisko trzy czwarte deweloperów (73,8 proc.) uważa, że cenniki nie ulegną zmianie.
To właśnie ten dysonans ma decydujące znaczenie. Wypuszczenie na rynek większej liczby mieszkań przy zamrożonych cenach ofertowych nie gwarantuje rekordowych wyników finansowych.
Ropa może pokrzyżować plany
Niezwykle istotnym czynnikiem dla kupujących pozostaje koszt pieniądza. Spadek oprocentowania kredytów hipotecznych z pewnością zachęciłby Polaków do wizyt w biurach sprzedaży i ożywiłby cały rynek.
Na przeszkodzie mogą jednak stanąć drożejące na rynkach światowych ropa i paliwa, co grozi ponownym wystrzałem inflacji. W takich okolicznościach Rada Polityki Pieniężnej może odłożyć marzenia o tańszych kredytach na bliżej nieokreśloną przyszłość. Najczarniejszy scenariusz zakłada nawet podniesienie stóp.
Dla branży nieruchomości taki obrót spraw oznaczałby gwałtowne hamowanie. Z każdym procentem wyżej w górę spada bowiem zdolność kredytowa przeciętnej rodziny.
Mieszkania wcale nie muszą stanieć
Gorsze notowania giełdowe deweloperów nie przekładają się bezpośrednio na spadki cen w cennikach. To kluczowy wniosek dla wszystkich wypatrujących okazji na rynku.
Wyceny spółek lecą w dół, bo drożeje robocizna i materiały, rośnie presja na udzielanie rabatów, a kolejne projekty zapowiadają się na mniej zyskowne. Same kwoty żądane za nowe lokale mogą jednak pozostać na niezmienionym poziomie.
O prawdziwym kryzysie branży będzie można mówić dopiero, gdy drastycznie tąpnie sprzedaż, na rynku zaczną straszyć puste, gotowe bloki, a firmy staną pod ścianą, zmuszone do desperackich obniżek.
Koniec złotych czasów dla deweloperów?
Według ekspertów z RynekPierwotny.pl, najbardziej realnym wariantem na najbliższe miesiące jest kurczenie się marż inwestorskich, a nie załamanie całego sektora.
Oznacza to, że firmy wciąż będą chwalić się dużą liczbą podpisanych umów, ale ich czysty zysk na pojedynczym mieszkaniu ulegnie uszczupleniu. Wszystko wskazuje na to, że właśnie taką przyszłość widzą obecnie inwestorzy z ulicy Książęcej.
Dla zwykłego Kowalskiego to jasny sygnał: marzenia o potężnych przecenach należy na razie odłożyć na półkę.
Analitycy podkreślają jednocześnie, że sielanka, w której drożejące z każdym kwartałem metry napędzały rekordowe zyski branży, właśnie odchodzi do historii.
