Ceny mieszkań na rynku wtórnym spadają. Zaskakujący trend w największych miastach

Spadek cen mieszkań na rynku wtórnym mimo mniejszej liczby ofert

Obecna sytuacja w segmencie lokali używanych wymyka się standardowym regułom rynkowym, gdzie topniejąca podaż zazwyczaj winduje stawki. Teraz obserwujemy zjawisko odwrotne. Z analizy przeprowadzonej przez portal GetHome.pl wynika, że w październiku średnie ceny metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki obniżyły się w większości głównych polskich metropolii.

Statystyki zgromadzone przez firmę Adradar pokazują, że na koniec października w całej Polsce aktywnych było około 131,5 tys. unikalnych ofert sprzedaży lokali używanych, podczas gdy we wrześniu odnotowano ich około 134 tys. Oznacza to, że w zestawieniu z rekordowym marcem 2025 roku pula dostępnych mieszkań skurczyła się aż o jedną czwartą.

W samym październiku sprzedający opublikowali 32,5 tys. nowych ogłoszeń. W tym samym czasie z rynku zniknęło aż 35 tys. lokali, które znalazły nabywców lub zostały wycofane, co stanowi wynik o niemal 8 proc. wyższy niż miesiąc wcześniej.

Ceny mieszkań w Warszawie, Krakowie i Katowicach idą w dół

Korekty stawek są wyraźnie zauważalne w kilku wiodących ośrodkach miejskich. W stolicy średnia cena ofertowa za metr kwadratowy używanego lokalu zmniejszyła się z 18,1 tys. zł do poziomu 17,9 tys. zł, natomiast w Trójmieście spadła z 17,6 tys. zł do 17,3 tys. zł.

Jeszcze wyraźniejsze obniżki odnotowano w Katowicach, gdzie przeciętna stawka za metr kwadratowy spadła z 12,1 tys. zł do 11,7 tys. zł. Z kolei w Krakowie średnia cena powróciła do pułapu 16,8 tys. zł.

Tendencja spadkowa nie objęła jednak całego kraju, czego przykładem jest Wrocław ze wzrostem średniej stawki do 14,8 tys. zł za metr kwadratowy. Stabilizację wykazano natomiast w Łodzi oraz Poznaniu, gdzie ceny utrzymały się na dotychczasowym poziomie i wyniosły odpowiednio około 9,1 tys. zł oraz 12,1 tys. zł.

Rekordowa oferta deweloperów uderza w rynek wtórny

Przyczyną, dla której prywatni sprzedający decydują się na ustępstwa cenowe, jest konieczność rywalizacji o nabywców z sektorem deweloperskim. Rynek pierwotny dysponuje obecnie rekordową liczbą lokali, a przedsiębiorstwa budowlane coraz chętniej przyciągają klientów licznymi rabatami, promocjami oraz dodatkowymi bonusami.

Październikowe dane z siedmiu badanych metropolii dowodzą, że w każdym z tych miast oferta nowych mieszkań przewyższała liczbę lokali używanych. Największą dysproporcję zaobserwowano w Łodzi, gdzie przy 10,7 tys. lokali od deweloperów dostępnych było zaledwie 4,5 tys. nieruchomości z drugiej ręki.

Analogiczny trend wystąpił w Poznaniu, gdzie kupujący wybierali spośród 8 tys. nowych lokali oraz 3,4 tys. ofert z rynku wtórnego. W Krakowie proporcje te ukształtowały się na poziomie 12,3 tys. mieszkań deweloperskich wobec 7,6 tys. używanych.

Różnice w cenach mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym

We wszystkich siedmiu analizowanych aglomeracjach lokale używane wciąż pozostają tańszą alternatywą dla mieszkań prosto od dewelopera. W Warszawie dysproporcja w cenie jednego metra kwadratowego wynosi ponad 2 tys. zł, we Wrocławiu zbliża się do 1,5 tys. zł, natomiast w Trójmieście oscyluje wokół 800 zł.

Największa przepaść cenowa dzieli oba segmenty rynku w Łodzi oraz Poznaniu. W tych dwóch ośrodkach stawka za metr kwadratowy nowego lokum przewyższa ceny z rynku wtórnego odpowiednio o ponad 2,6 tys. zł i ponad 2,5 tys. zł.

Mimo wyraźnie niższych cen, zbywcy lokali używanych nie mają już gwarancji błyskawicznej transakcji wynikającej jedynie z małej podaży w ich segmencie. Obecnie nabywcy dysponują bardzo szerokim wachlarzem nowych inwestycji, a firmy deweloperskie aktywnie zabiegają o każdego kupującego.

Prognozy dla rynku nieruchomości. Czy mieszkania będą dalej tanieć?

Analitycy zalecają jednak ostrożność i odradzają formułowanie długofalowych prognoz wyłącznie w oparciu o rezultaty z jednego miesiąca. Okres jesienno-zimowy charakteryzuje się zazwyczaj sezonowym wyhamowaniem aktywności w branży nieruchomości, dlatego dopiero statystyki z listopada i grudnia potwierdzą, czy październikowy wzrost sprzedaży zapoczątkował stały trend.

„Właściciele mieszkań z drugiej ręki muszą konkurować nie tylko między sobą, ale również z bardzo dużą i zróżnicowaną ofertą nowych lokali” – podkreśla Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.

Z perspektywy klientów przymierzających się do kupna własnego M taka sytuacja otwiera szersze pole do negocjacji stawek. Właściciele używanych lokali mają coraz większą świadomość tego, że poszukujący mieszkania nie są już skazani wyłącznie na oferty z rynku wtórnego.