Czynsze nie będą już rosły. Na rynku najmu narasta spór między właścicielami a analitykami

• Właściciele nieruchomości zmagają się z falą pesymizmu, podczas gdy rynkowi eksperci dostrzegają wyraźną poprawę sytuacji.
• Głównym problemem posiadaczy mieszkań na wynajem okazują się stale rosnące opłaty eksploatacyjne.
• Specjaliści wykluczają dalsze zwiększanie dochodów z wynajmu pomimo zauważalnego zainteresowania ze strony najemców.
• Zamiast kolejnych drastycznych podwyżek pod koniec 2026 roku spodziewane jest ustabilizowanie się wysokości opłat.

Skąd wziął się spór na polskim rynku najmu?

Opublikowane niedawno dane Instytutu Rynku Najmu dowodzą istnienia dwóch całkowicie odmiennych wizji obecnej koniunktury. W trzecim kwartale 2026 roku wskaźnik nastrojów wśród badaczy rynku zanotował gigantyczny wzrost do poziomu 31,43 punktu, choć zaledwie kwartał wcześniej wynosił 17,27 punktu. Równolegle analogiczny miernik dla posiadaczy lokali zanurkował poniżej zera i zatrzymał się na wartości -0,70 punktu w porównaniu do wcześniejszego wyniku 1,80.

Rozbieżności te wynikają z przyjętej perspektywy oceny zjawisk. Reprezentujący Instytut Rynku Najmu doktor Arkadiusz Derkacz na łamach Pulsu Biznesu tłumaczy to globalnym spojrzeniem analityków na cały 2026 rok, uwzględniającym ogólnopolskie trendy, rotację lokatorów i bazę ogłoszeń. Wynajmujący natomiast koncentrują się wyłącznie na własnych inwestycjach, co znacznie zawęża ich horyzont poznawczy i sprawia, że wszelkie rynkowe transformacje dostrzegają ze sporym opóźnieniem.

Dodatkowo specjalista zwraca uwagę na jeszcze jeden niezwykle istotny element determinujący takie rozbieżności w postrzeganiu branży.

-

Właściciele w tym kwartale silniej niż eksperci odczuwają rosnące koszty utrzymania mieszkań, co może przesłaniać im wzrost popytu – wyjaśnił dr Arkadiusz Derkacz.

Eksperci Pulsu Biznesu prognozują spadek przychodów z najmu

Specjaliści dostrzegający rynkowe ożywienie zapowiadają równocześnie zauważalne obniżenie zysków z udostępniania nieruchomości. Mierzący to zjawisko wskaźnik po raz pierwszy od dawna zanotował ujemną wartość, spadając drastycznie z 18,18 do -2,86 punktu. Rosnące zainteresowanie lokalami nie przekłada się zatem na wyższe zyski wynajmujących.

Doktor Arkadiusz Derkacz wskazuje tu na kilka kluczowych czynników. Pierwszym z nich jest tak zwany efekt wysokiej bazy, oznaczający, że po historycznych szczytach cenowych kolejne drastyczne podwyżki stały się po prostu nierealne. Dodatkowy wpływ mają uwarunkowania sezonowe związane z zakończeniem poszukiwań kwater przez studentów oraz spora niepewność dotycząca przyszłych zmian w prawie.

Sytuacja ta dowodzi całkowitego nasycenia branży wyśrubowanymi stawkami, przez co nawet przy dużej liczbie chętnych posiadacze nieruchomości stracili przestrzeń do windownia opłat za wynajem.

-

Najbardziej prawdopodobnym wyjaśnieniem takiego wyniku jest efekt wysokiej bazy. Eksperci mogą też uwzględniać czynniki sezonowe, takie jak np. koniec fali najmu studenckiego oraz niepewność regulacyjną – podkreśla w rozmowie z Pulsem Biznesu Arkadiusz Derkacz.

Wysokie koszty utrzymania mieszkania i słaba ochrona właścicieli

Skrajne rozbieżności dotyczą również identyfikacji największych rynkowych barier. Aż 68,57 procent badaczy alarmuje o potężnym zagrożeniu systemowym, jakim jest brak odpowiednich zabezpieczeń prawnych dla wynajmujących. Specjaliści wyrażają niepokój w związku ze skomplikowanymi procedurami i bezradnością wobec osób zalegających z opłatami.

Posiadacze mieszkań patrzą na problem z zupełnie innej perspektywy finansowej. Dla 51,69 procent wynajmujących główną zmorą są aktualnie astronomiczne koszty utrzymania mieszkania, uderzające bezpośrednio w ich domowe budżety. Do wydatków tych zaliczają nie tylko rosnące opłaty administracyjne odprowadzane do spółdzielni, ale również rachunki za prąd i gaz, podatki, obowiązkowe polisy oraz konieczność ciągłego naprawiania usterek po lokatorach.

Znamienny jest fakt, że kwestie podatkowe spędzają sen z powiek aż dwudziestu procentom wynajmujących, podczas gdy zaledwie 2,86 procent analityków dostrzega w nich jakikolwiek problem rynkowy.

-

Eksperci oceniają ryzyko systemowe: niejasne przepisy, trudności z egzekwowaniem praw właściciela wobec nieuczciwego najemcy, niepewność co do kierunku regulacji. Właściciel na co dzień odczuwa przede wszystkim koszty bieżące: opłaty eksploatacyjne i czynsz do wspólnoty lub spółdzielni, media, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości oraz koszty remontów i napraw po najemcach - wyjaśnia dr Derkacz. 

Tomasz Błeszyński prognozuje stabilizację czynszów za wynajem

Wszystko wskazuje na definitywne zakończenie ery szokujących podwyżek za wynajem lokali w naszym kraju. Rynkowi obserwatorzy zgodnie przyznają, że obecny rok oznacza wejście w fazę wyraźnego uspokojenia sytuacji. Choć nie należy nastawiać się na gwałtowne cięcia stawek, szanse na kolejne spektakularne wzrosty kosztów pozostają iluzoryczne. Teorię o osiągnięciu równowagi potwierdza doradca do spraw nieruchomości Tomasz Błeszyński, który przewiduje unormowanie się dotychczasowych trendów.

-

Po okresie dynamicznych podwyżek obserwowanych w ostatnich latach rynek stopniowo osiąga równowagę między podażą a popytem. Utrzymujący się popyt na najem (...) nadal sprzyja utrzymaniu relatywnie wysokich stawek czynszów. Jednocześnie zwiększająca się oferta mieszkań na wynajem oraz stopniowa poprawa dostępności kredytów hipotecznych ograniczają potencjał dalszych dynamicznych wzrostów – wskazuje w Pulsie Biznesu Tomasz Błeszyński.

Identyczną diagnozę stawia Dariusz Górski, reprezentujący poznańskie biuro Masterhouse w roli inwestora oraz pośrednika. Ocenia on, że decydujące znaczenie odegrał wcześniejszy szał inwestycyjny, dzięki któremu baza ofert wzbogaciła się o mnóstwo świetnie wyposażonych lokali, co zagwarantowało najemcom ogromny wybór i nasiliło rywalizację o klienta.

-

Trend ten rozpoczął się około 2017 r., gdy wielu inwestorów zaczęło lokować kapitał w nieruchomościach. Na rynek trafiło wiele nowych wykończonych mieszkań o wysokim standardzie, co zwiększyło konkurencję i dało najemcom większy wybór – zaznacza Dariusz Górski.

Taki stan rzeczy absolutnie nie gwarantuje spadku cen za kwatery. Związany z branżą ekspert przypomina o rosnących ciężarach finansowych nakładanych na wynajmujących przez wspólnoty mieszkaniowe oraz spółdzielnie. To właśnie te galopujące koszty eksploatacyjne uniemożliwiają redukcję stawek. Sytuacja znalazła się w martwym punkcie, ponieważ poszukujący lokum odmawiają płacenia wyższych kwot, a posiadacze nieruchomości nie godzą się na obniżenie swoich wymagań finansowych.

default