Spis treści
Nowe przepisy zakończą spory: Kto płaci za remont balkonu?
Kończy się czas zaciekłych konfliktów między sąsiadami o to, z czyjej kieszeni ma zostać sfinansowana naprawa sypiącego się tynku czy wymiana barierek. Portal Samorządowy donosi, że gabinet Donalda Tuska opracował projekt zmian w ustawie o własności lokali, który w październiku 2026 r. trafi pod sejmowe głosowanie. Głównym założeniem nowelizacji jest precyzyjne rozstrzygnięcie odpowiedzialności finansowej za odnawianie balkonów, loggii i tarasów.
Tomasz Lewandowski, pełniący funkcję wiceministra rozwoju i technologii, odpowiadając na interpelację posła Jarosława Krajewskiego, poinformował, że dotychczasowe zasady opierające się na wyrokach Sądu Najwyższego zostaną na stałe wpisane w prawo. Rząd dąży do zlikwidowania wątpliwości prawnych, co ma zachęcić wspólnoty mieszkaniowe do sprawniejszego dbania o stan techniczny obiektów, eliminując strach przed kosztami.
Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, przestrzeń wewnętrzna balkonu przylegającego do określonego lokalu i służąca do wyłącznego użytku osób zajmujących ten lokal, stanowi jego część składową, natomiast elementy architektoniczne i konstrukcyjne balkonu trwale połączone z bryłą budynku stanowią nieruchomość wspólną – tłumaczył wiceminister Tomasz Lewandowski.
Zasady podziału kosztów: Czym obciążyć fundusz remontowy, a czym właściciela?
Nadchodzące przepisy jasno zdefiniują zasady partycypacji w wydatkach. Elementy wpływające na nośność konstrukcyjną, wygląd zewnętrzny oraz bezpieczeństwo całej struktury zostaną zakwalifikowane jako mienie wspólne budynku.
Z punktu widzenia praktyki oznacza to, że koszty konserwacji balustrad, płyt balkonowych wraz z warstwą izolacyjną, czy też fragmentów elewacji w obrębie balkonu pokryje fundusz remontowy wspólnoty. Wszyscy mieszkańcy solidarnie sfinansują te prace.
Natomiast właściciel konkretnego mieszkania zapłaci z własnej kieszeni za elementy służące jego prywatnemu użytkowi w obrębie balkonu. Zalicza się do nich między innymi montaż osłon, malowanie wewnętrznych ścian czy też położenie nowych płytek podłogowych.
Z wypowiedzi wiceministra Lewandowskiego wynika, że proponowane zmiany nie są drastyczne, lecz służą kodyfikacji dotychczasowych praktyk. Zgodnie z projektem, za remont balkonu wspólnota mieszkaniowa zapłaci, jeśli dotyczy on elementów konstrukcyjnych, a właściciel lokalu, gdy chodzi o jego wewnętrzną część. Resort technologii uważa, że z tego względu obciążenia finansowe mieszkańców nie ulegną zmianie i nie ma potrzeby analizowania, jak nowe prawo wpłynie na zaliczki w blisko 200 tysiącach polskich wspólnot.
Polecany artykuł:
Nowe uprawnienia: Łatwiejsza weryfikacja wydatków wspólnoty przez właścicieli
Pakiet zmian przygotowany przez rząd obejmuje nie tylko kwestie techniczne balkonów, ale także wzmocnienie pozycji mieszkańców względem władz wspólnoty. Nowe przepisy dadzą też właścicielom mieszkań znacznie szersze uprawnienia do kontrolowania finansów i pracy zarządu wspólnoty.
Każdy posiadacz aktu własności lokalu otrzyma niezbywalne prawo dostępu do najważniejszej dokumentacji. Na liście udostępnianych dokumentów znajdą się:
- protokoły zebrań i podjęte uchwały,
- dokumentacja księgowa i finansowa,
- rachunki, faktury i umowy podpisane z podwykonawcami, takimi jak serwisy sprzątające czy ekipy remontowe,
- zestawienia operacji na rachunkach bankowych wspólnoty.
Istotnym novum będzie możliwość przeglądania akt w obecności wynajętego specjalisty – na przykład prawnika, audytora czy inżyniera budownictwa. Ułatwi to rzetelną ocenę kondycji majątkowej wspólnoty osobom, które same nie posiadają wiedzy eksperckiej z zakresu rachunkowości lub budownictwa.
Zarząd wspólnoty zostanie zobligowany do udostępniania żądanych materiałów bez zbędnej zwłoki, z wyjątkiem sytuacji kolidujących z ochroną danych osobowych (RODO). To rozwiązanie ma ukrócić praktyki, w których zarządy zasłaniały się tajemnicą i unikały odpowiedzialności za podejmowane decyzje finansowe. W efekcie mieszkańcy zyskają nie tylko jasność w sprawie remontów balkonów, ale też realny wpływ na to, jak zarządzany jest ich wspólny majątek.
