Podatek od wartości mieszkań od 2027 roku. Lewica złożyła projekt ustawy

• Nowa danina od nieruchomości w 2027 r.? Sprawdzamy założenia propozycji Lewicy.
• Jakie koszty poniosą właściciele pierwszego, a jakie posiadacze trzeciego lokalu?
• W jaki sposób państwo wyliczy wartość mieszkania, skoro brakuje systemu katastralnego?
• Kiedy dokładnie ustawa wejdzie w życie oraz co sądzą o niej rynkowi specjaliści?

Podatek od wartości nieruchomości. Co dokładnie zakłada projekt Lewicy?

Na sejmowe biurka trafił dokument, który ma szansę całkowicie zrewolucjonizować obecny rynek mieszkaniowy w naszym kraju. Złożenie propozycji nowelizacji przepisów o opłatach i podatkach lokalnych datowane jest na 20 marca 2026 roku, a za jej przygotowanie odpowiadają posłowie reprezentujący Koalicyjny Klub Parlamentarny Lewicy. O co dokładnie toczy się gra? Zgodnie z założeniami autorów, obywatele przestaną wnosić opłaty uzależnione od powierzchni zajmowanego lokalu, a zaczną płacić kwoty wyliczane na podstawie wartości danej nieruchomości. Koncepcja ta bardzo mocno nawiązuje do funkcjonującego w wielu państwach podatku katastralnego, jednak w polskich warunkach obejmowałaby wyłącznie budynki o charakterze mieszkalnym.

Serwis informacyjny INFOR donosi, że harmonogram nakreślony przez polityków Lewicy zakłada uruchomienie zaktualizowanych regulacji dokładnie od 1 czerwca 2027 roku. Najistotniejszą innowacją w systemie jest całkowite porzucenie pobierania daniny od metrażu na rzecz opodatkowania opartego o rynkową wartość obiektu.

W przedstawionych dokumentach wyodrębniono trzy podstawowe grupy nieruchomości:

• domy o charakterze jednorodzinnym,
• standardowe lokale mieszkalne,
• wielorodzinne budynki o przeznaczeniu mieszkalnym.

Według twórców ustawy, to właśnie realna wartość tych obiektów, a w żadnym wypadku ich powierzchnia w metrach kwadratowych, posłuży do wyznaczenia ostatecznej stawki nowego zobowiązania. Inicjatorzy projektu wprost tłumaczą, że ich głównym zamierzeniem jest zahamowanie zjawiska nabywania lokali wyłącznie w celach inwestycyjnych i lokowania kapitału, zamiast na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Ile wyniesie podatek od trzeciego mieszkania, a ile za pierwszą nieruchomość?

Najważniejszym czynnikiem w całej nowelizacji proponowanej przez posłów Lewicy jest łączna liczba zgromadzonych lokali. To właśnie ten parametr zdecyduje, czy portfel obywatela odczuje jedynie drobną niedogodność, czy też zostanie obciążony potężną opłatą. W świetle najnowszych założeń wszyscy właściciele nieruchomości mieszkalnych zostaną przyporządkowani do jednej z dwóch kategorii.

1. Posiadacze zaledwie jednego bądź dwóch domów (lub mieszkań) zostaną objęci symbolicznym podatkiem, który w 2027 roku wyniesie równe 0,02% wartości rynkowej obiektu. Twórcy dokumentu przygotowali obrazowe wyliczenia. W przypadku 56-metrowego lokalu na terenie województwa mazowieckiego (wyłączając stolicę) opłata wyniosłaby około 78 zł w skali roku. Dla tego samego mieszkania ulokowanego w granicach Warszawy rachunek opiewałby na 123 zł.
2. Zasadnicze i drastyczne podwyżki odczują inwestorzy, którzy nabędą trzecią nieruchomość. Zgodnie z nowymi przepisami, roczna stawka za trzecie i każde następne mieszkanie rozpocznie się w 2027 roku od pułapu 0,5% wartości lokalu. Dodatkowo, ten wskaźnik ma podlegać corocznej waloryzacji o 0,1 punktu procentowego, docelowo zatrzymując się na maksymalnym poziomie 1,5%. W tej kategorii dysproporcje w opłatach stają się wręcz astronomiczne. Przykładowe 56-metrowe lokum na Mazowszu traktowane jako trzeci element majątku wygeneruje roczny podatek rzędu 1911 zł. W Warszawie za identyczny metraż właściciel zapłaci aż 3075 zł.

Niezwykle istotnym detalem wpisanym do projektu jest sposób weryfikacji liczby lokali. Urzędnicy będą sumować absolutnie wszystkie nieruchomości mieszkalne na obszarze całej Polski, do których posiadamy pełne prawo własności lub figurujemy jako ich współwłaściciele.

Autorzy projektu ustawy uwzględnili jednak określone sytuacje, w których danina nie wydrenuje portfeli, szykując kilka ustawowych wyłączeń. Z bazowej, najniższej stawki rzędu 0,02% skorzystają wybrane podmioty niezależnie od liczby posiadanych lokali. Preferencyjne traktowanie obejmie nieruchomości należące do:

• funkcjonujących spółdzielni mieszkaniowych,
• działających towarzystw budownictwa społecznego (TBS),
• podmiotów w ramach społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM),
• oficjalnych społecznych agencji najmu.

Sposób obliczania wartości nieruchomości. Co się wydarzy przy braku katastru?

Z uwagi na fakt, że polski system prawny nie dysponuje katastrem z urzędową wyceną każdego lokalu, eksperci zastanawiają się, na jakiej podstawie państwo zamierza określać wartość mieszkań. Włodarze lewicowego ugrupowania przygotowali tymczasowy mechanizm zastępczy. Zaproponowany manewr ma zagwarantować błyskawiczne wdrożenie nowelizacji bez oczekiwania na żmudne budowanie ogólnokrajowych rejestrów.

W pierwszym okresie obowiązywania przepisów (w 2027 roku) punktem wyjścia do ustalenia wartości lokalu ma być urzędowy wskaźnik kosztów odtworzenia jednego metra kwadratowego powierzchni, regularnie publikowany przez każdego wojewodę dla zarządzanego regionu. W praktyce oznacza to, że administracja państwowa przemnoży metraż naszego lokum przez wspomnianą kwotę z tabeli, co stanowić będzie fundament do wyliczenia podatku. Przedstawiciele lewicowych struktur wprost tłumaczą, że jest to wyjście prowizoryczne, jednak absolutnie niezbędne do tego, by podatek od nieruchomości ruszył bez generowania olbrzymich kosztów budowy systemu katastralnego.

Z czasem system ten ma ulec gruntownej transformacji i uszczelnieniu. Według deklaracji pomysłodawców, na przełomie 2027 i 2028 roku w pełni operacyjny stanie się Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami. Od tego momentu to właśnie uśrednione kwoty transakcyjne odnotowywane w granicach poszczególnych gmin będą służyły do weryfikowania wartości domów, co w znacznym stopniu zbliży wycenę do realiów rynkowych.

Warto dodać, że lokalne samorządy zyskają ogromne pole manewru w procesie podatkowym. Każda rada gminy otrzyma kompetencje do korygowania bazowej podstawy opodatkowania za pomocą specjalnych współczynników (w skali od 0,2 do 2). Taki zabieg sprawi, że w ostatecznym rachunku samorządowcy wezmą pod uwagę indywidualne parametry, takie jak atrakcyjność dzielnicy, rok oddania budynku do użytku czy też wielkość posesji, gwarantując mieszkańcom sprawiedliwszy proces wyceny.

Eksperci oceniają założenia nowej ustawy. Rodzą się kolejne pytania

Cały proces legislacyjny wokół zgłoszonej regulacji znajduje się na absolutnym początku swojej drogi. Projekt zaledwie skierowano do trybu pierwszego czytania w Sejmie, do którego faktycznie jeszcze nie doszło. Jak zauważa portal INFOR, przed politykami żmudna ścieżka parlamentarna, a proponowane artykuły mogą zostać wielokrotnie przeformułowane w trakcie komisji. Według harmonogramu Lewicy odświeżony podatek od nieruchomości ma obowiązywać od 1 czerwca 2027 roku, jednak obecnie jest to wyłącznie termin postulowany w zarysie nowelizacji.

Specjaliści z branży z dużym dystansem spoglądają na zaprezentowane rozwiązania. Podkreślają oni przede wszystkim fakt, że zarys ustawy omija kwestie opodatkowania lokali służących prowadzeniu firm. Sytuacja ta budzi gigantyczne kontrowersje, ponieważ oddzielenie prywatnego wynajmowania od działalności czysto biznesowej jest nierzadko niezwykle trudne.

Przedstawiciele firmy doradczej Deloitte punktują największe niedociągnięcia w pomyśle posłów:

• W którym momencie wynajem lokalu (niezależnie czy na krótki, czy długi okres) zyska status oficjalnej działalności gospodarczej, a kiedy pozostanie najmem prywatnym?
• W jaki sposób urzędnicy skarbowi zinterpretują przypadek, w którym jeden budynek mieszkalny służy w połowie jako biuro, a w połowie jako prywatne lokum?

Tego rodzaju luki prawne grożą scenariuszem, w którym właściciele dysponujący bliźniaczo podobnymi mieszkaniami zostaną obarczeni skrajnie odmiennymi kwotami podatku. To z kolei, jak alarmują eksperci rynku, może stanowić bezpośrednie naruszenie obowiązującej Konstytucji gwarantującej równe traktowanie wszystkich obywateli przez organy państwowe. Nie ulega najmniejszej wątpliwości, że publiczna dyskusja dotycząca modelu obciążeń finansowych na rynku mieszkaniowym w naszym kraju znajduje się dopiero w fazie początkowej.