Spis treści
Mieszkania za ponad 20 tys. zł stają się normą
Choć rynek mieszkaniowy wydaje się stabilizować i brakuje już tak drastycznych wzrostów średnich stawek jak w przeszłości, to same wyliczenia średniej bywają złudne. Sytuację na rynku kształtuje bowiem rodzaj nieruchomości, które deweloperzy wprowadzają obecnie do swoich ofert.
Polecany artykuł:
O zmianach średniej ceny mieszkań coraz częściej decyduje struktura nowej podaży. W największych miastach przybywa lokali z wyższych segmentów cenowych
Ekspert z serwisu RynekPierwotny.pl, Marek Wielgo, podkreśla, że średnią zawyżają droższe inwestycje. Doskonale obrazuje to przypadek Wrocławia, gdzie w lipcu deweloperzy żądali za mkw. niemal 15,9 tys. zł (wzrost o 4 proc.).
Wyraźny wzrost cen zauważyć można w segmencie lokali kosztujących powyżej 20 tys. zł za metr kwadratowy. Tylko we Wrocławiu liczba takich nieruchomości w ofercie urosła w ciągu 12 miesięcy z niespełna 500 do około 1,2 tysiąca sztuk, co oznacza gigantyczny skok na poziomie 142 procent.
Warszawa, Gdańsk i Kraków stawiają na nieruchomości luksusowe
Podobne zmiany zachodzą na rynku warszawskim. W stolicy pula lokali wycenianych na ponad 20 tys. zł za mkw. wzrosła z poziomu około 3,6 tys. do 5,2 tysięcy, dając wynik wyższy o 42 procent.
W Trójmieście również odnotowano 42-procentowy skok w tej kategorii cenowej (z ok. 2,1 tys. do niemal 3 tys. lokali). Jeszcze mocniej zareagował rynek poznański, gdzie zasoby takich mieszkań podwoiły się, rosnąc z 276 do 552 sztuk.
Na krakowskim rynku deweloperzy oferują o 35 proc. więcej luksusowych lokali – ich liczba wzrosła z około 1,3 tys. do 1,8 tysięcy.
Zaskakujące jest to, że drogie mieszkania coraz wyraźniej zaznaczają swoją obecność w miastach do niedawna uważanych za tanie. Przykładem jest Łódź, gdzie ilość lokali wycenianych powyżej 20 tys. zł za metr skoczyła z zaledwie 2 do 43. W Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii wzrost wyniósł z 6 do 32 mieszkań w tej cenie.
Jeszcze kilka lat temu mieszkania kosztujące ponad 20 tys. zł za metr były domeną pojedynczych inwestycji premium. Dziś stanowią coraz ważniejszy segment rynku
Gdzie podziały się tanie mieszkania?
Osoby z mniejszym budżetem, których nie stać na luksusowe stawki rzędu 20 tys. zł za mkw., mają coraz trudniej ze znalezieniem czegoś dla siebie. W Warszawie oferta mieszkań poniżej 15 tys. zł za metr stopniała w ciągu roku o 18 procent (spadek z 5,3 tys. do 4,3 tys. sztuk).
We Wrocławiu odnotowano również 18-procentowy spadek w segmencie tańszych lokali, w Trójmieście zmniejszył się on o 12 proc., a w Poznaniu zasoby te uszczupliły się aż o 22 procent.
Skutkiem tego zjawiska był wzrost średnich cen w skali roku: w Warszawie o 11 proc., we Wrocławiu i Trójmieście o 8 proc., a w Poznaniu o 5 procent.
Pozytywnym wyjątkiem okazała się Łódź oraz Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia. W tych lokalizacjach deweloperzy powiększyli pule mieszkań kosztujących poniżej 12 tys. zł za mkw.
Deweloperzy mają problem ze sprzedażą kawalerek
Na rynku zachodzą też zmiany preferencji zakupowych – znacznie chętniej i szybciej kupowane są duże metraże, podczas gdy małe kawalerki długo czekają na właścicieli.
Analizując siedem najważniejszych miast, zauważono, że lokale minimum czteropokojowe znikają z ofert w mniej niż pięć kwartałów. Na sprzedaż jednopokojowego mieszkania deweloperzy muszą czekać średnio aż blisko dziewięć kwartałów.
W stolicy duże nieruchomości sprzedają się w nieco ponad trzy kwartały, podczas gdy w przypadku kawalerek czas oczekiwania wydłuża się do sześciu kwartałów.
Skrajnym przypadkiem jest Kraków. W tym mieście kupcy na mieszkania z czterema i więcej pokojami znajdują się w niecałe pięć kwartałów, ale małe, jednopokojowe lokale mogą widnieć w ofertach deweloperów nawet blisko trzy lata.
Zamożniejsi klienci decydują się na większe metraże
To zjawisko wynika głównie ze zmian na rynku kredytowym i aktywności zamożniejszej części społeczeństwa, która w obliczu lepszego dostępu do finansowania, chętniej sięga po wyższy standard.
W największych metropoliach najszybciej znikają z rynku mieszkania duże. Kupują je przede wszystkim ci nabywcy, którzy dzięki poprawie dostępności kredytów mogą dziś pozwolić sobie na lokal o wyższym standardzie lub o większym metrażu
Zauważa Jan Dziekoński, główny ekonomista serwisu RynekPierwotny.pl. Dla klientów ze skromniejszymi funduszami oznacza to jednak problem. Rynek rozwarstwia się: bogatsi wykupują droższe inwestycje, a wybór budżetowych opcji dramatycznie spada.
Z tego powodu poleganie wyłącznie na wskaźnikach średnich cen bywa bardzo mylące. Choć statystycznie mieszkania mogą pozornie nie zyskiwać na wartości, to w rzeczywistości dostępność tanich lokali dla przeciętnego zjadacza chleba systematycznie maleje.
