Spis treści
- Głośna specustawa mieszkaniowa, która otwierała furtkę do wznoszenia osiedli na gruntach bez planów zagospodarowania, ostatecznie przestanie obowiązywać z końcem sierpnia 2026 roku.
- Branża szacuje, że decyzje urzędnicze opierające się na tych przepisach pozwolą wybudować w Polsce aż 100 tysięcy lokali, co solidnie zasili rynek nieruchomości.
- Koniec uproszczonej ścieżki rodzi pytania o stabilność branży budowlanej oraz losy przyszłych projektów, które planowali zrealizować inwestorzy.
Specustawa mieszkaniowa, powszechnie określana mianem „lex deweloper”, ostatecznie zniknie z porządku prawnego dokładnie 31 sierpnia 2026 roku, zamykając tym samym ważny rozdział dla branży budowlanej. Od pierwszego września firmy nie dostaną już zielonego światła na start jakichkolwiek nowych przedsięwzięć w ramach tej uproszczonej procedury. Taka zmiana prawa wcale nie oznacza anulowania dotychczasowych planów i wyrzucenia zatwierdzonych projektów do kosza. Część zapoczątkowanych budów doczeka się finału, a ich rozmach jest gigantyczny. Przedstawiciele Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) wyliczyli bowiem, że zgody wydane dotychczas na mocy specustawy przełożą się na oddanie do użytku zawrotnej puli niemal 100 tysięcy lokali.
Żeby uświadomić sobie skalę tego zjawiska, wystarczy spojrzeć na coroczne statystyki podawane przez branżowych analityków. Z informacji udostępnionych przez PZFD wynika wprost, że polscy deweloperzy w minionych latach standardowo inicjowali budowę od 120 do 130 tysięcy mieszkań w ciągu dwunastu miesięcy. Zbiór projektów zaklepanych w urzędach za sprawą „lex deweloper” niemal idealnie pokrywa się zatem z roczną przepustowością całego krajowego rynku pierwotnego.
Koniec lex deweloper. Jak specustawa zmieniła rynek mieszkań?
To głośne prawo zaczęło oficjalnie obowiązywać w sierpniu 2018 roku, wprowadzając rewolucyjne rozwiązania dla firm. Największym atutem ustawy była szansa na wznoszenie budynków mieszkalnych na parcelach, których gmina wcale nie wyznaczyła w swoich planach zagospodarowania przestrzennego pod osiedla. Przedsiębiorcy nie mieli jednak całkowicie wolnej ręki i musieli trzymać się narzuconych obostrzeń, w tym uzyskać formalną akceptację lokalnej rady gminy. Cała ścieżka decyzyjna dopuszczała również weryfikację ze strony samych mieszkańców, którzy mogli oficjalnie wnosić własne poprawki i uwagi do przygotowanego projektu.
Zdaniem ekspertów z PZFD takie regulacje prawne pozwoliły zrewitalizować wiele zapomnianych przestrzeni poprzemysłowych, starych biurowców oraz nieużytków. Włodarze miast nie musieli czekać na żmudne procedowanie zmian w miejscowym planie zagospodarowania, lecz od razu analizowali konkretną koncepcję budowlaną i decydowali, czy odpowiada ona zapotrzebowaniu lokalnej społeczności.
Dobrze zaplanowana inwestycja nie powinna być oceniana wyłącznie przez pryzmat liczby mieszkań, które powstaną. Liczy się także to, co wnosi do całej dzielnicy – podkreśla Bartosz Guss, dyrektor generalny PZFD, cytowany w komunikacie związku.
Aż 100 tys. mieszkań. PZDF podsumowuje lata z ustawą
Skala przedsięwzięć zainicjowanych w ciągu ostatnich lat za sprawą specustawy robi na rynku olbrzymie wrażenie. Eksperci ze wspomnianego Polskiego Związku Firm Deweloperskich wyliczyli, że całkowita liczba mieszkań z zatwierdzonymi decyzjami w ramach tego ułatwionego trybu sięga poziomu 100 tysięcy.
To liczba porównywalna z niemal całoroczną produkcją mieszkań przez deweloperów, którzy w ostatnich latach rozpoczynali budowę około 120–130 tys. lokali rocznie – wskazuje Patryk Kozierkiewicz, radca prawny PZFD.
Ten potężny wolumen wpłynie niezwykle mocno na bieżącą podaż w sektorze rynku pierwotnego. Całkowite wykreślenie przepisów bezpowrotnie zatrzaśnie inwestorom drogę do zgłaszania świeżych planów architektonicznych w opisywanym trybie administracyjnym.
Co z budowami rozpoczętymi w ramach specustawy mieszkaniowej?
Wymazanie „lex deweloper” absolutnie nie będzie skutkowało natychmiastowym przerwaniem otwartych procedur urzędowych, co jest kluczową wiadomością dla inwestorów i śledzących nowe budowy. Jak tłumaczą eksperci PZFD, wdrożone przepisy przejściowe gwarantują dokończenie wszystkich spraw urzędowych wszczętych przed 1 września 2026 roku. W praktyce rada gminy będzie mogła przegłosować uchwałę lokalizacyjną dla osiedla również po 31 sierpnia, o ile ramy proceduralne uruchomiono odpowiednio wcześniej. Co więcej, informacje od PZFD wskazują, że ewentualne uchwalenie przez władze samorządowe planu ogólnego w żaden sposób nie zmodyfikuje zasad gry dla trwających już postępowań.
Nowe inwestycje deweloperskie znikną z tej ścieżki od 1 września
Graniczny termin nakreślono w przepisach bardzo twardo, a od 1 września 2026 roku nikt nie zapoczątkuje już nowego projektu na mocy specustawy. Od tego momentu duże przedsiębiorstwa budowlane będą zmuszone opierać swoje zamierzenia na zupełnie innych ścieżkach w ramach struktury planowania przestrzennego.
Ważnym orężem dla biznesu staną się niedawno wprowadzone Zintegrowane Plany Inwestycyjne, wchodzące w skład nowej reformy prawa. Ten mechanizm nadal opiera się na ścisłej kooperacji i bezpośrednim dialogu podmiotu inwestującego ze stroną samorządową.
Ostateczne odejście od „lex deweloper” z pewnością nie zahamuje gwałtownie rozwoju całego rynku ani nie przekreśli realizacji owych 100 tysięcy nowych mieszkań. Dokumentacje złożone w wymaganym prawem terminie nadal będą przetwarzane i sprawdzane przez urzędy. Z krajobrazu zniknie wyłączenie szansa na procedowanie kolejnych architektonicznych pomysłów w formule, która funkcjonowała od 2018 roku.
