Żeby dobrze zrozumieć sprawę osiedla Daszyńskiego Park, trzeba się cofnąć o kilkadziesiąt lat. W latach 80. i 90. XIX wieku wydobycie na głębokości do 100 metrów prowadziła tutaj kopalnia Hohenlohe.
Z kolei w latach 30. XX wieku na terenie Wełnowca prowadzona była nielegalna eksploatacja węgla. Z historycznych opisów wynika, że działało tam nawet kilkaset biedaszybów. Najpłycej wybieranym pokładem węgla był pokład 504 na głębokości zaledwie 15-19 metrów. Budowanie na takim terenie może się wiązać z zagrożeniem w postaci nierównomiernego osiadania terenu, zapadlisk i pustek.
To właśnie tutaj krakowski inwestor postanowił postawić osiedle bloków.
i
Inwestycja od początku budziła sprzeciw okolicznych mieszkańców
Acatom to krakowska firma deweloperska z kilkunastoletnim doświadczeniem w branży. W małopolskiej stolicy jest znana z realizacji m.in. osiedla Bohaterów Września i Czerwonego Prądnika. W pewnym momencie inwestor postanowił "wyjść" poza Kraków i rozpoczął inwestycje mieszkaniowe w Warszawie, Rzeszowie i Gliwicach, a także w Katowicach.
W marcu 2020 roku do urzędu miasta w Katowicach wpłynął wniosek Acatomu. Inwestor chciał w miejscu dawnych kortów tenisowych postawić trzy czterokondygnacyjne bloki, mieszczące łącznie 131 mieszkań o różnej powierzchni. W ramach inwestycji przewidziano również budowę 197 miejsc postojowych, w większości schowanych w garażu podziemnym.
Plany krakowskiej spółki od początku wzbudziły sprzeciw okolicznych mieszkańców. Jednym z głównych przeciwników inwestycji był architekt Jacek Heyda, który zaprojektował pobliskie osiedle OPT, nagrodzone wyróżnieniem Stowarzyszenia Architektów Polskich. Alarmował, że na podanym terenie nie powinno się budować wysokich budynków.
Warunki geologiczne i eksploatacja górnicza i biedaszybowa z przełomu XIX i XX wieku będą istotnym zagrożeniem stateczności i stabilności projektowanych bloków (...) Prowadzenie rozległych i głębokich robót ziemnych dla podziemnych parkingów staje się istotnym zagrożeniem dla istniejącej zabudowy jednorodzinnej - ostrzegał Heyda w liście do prezydenta Katowic.
GIG ostrzegał przed deformacją powierzchni i emisją dwutlenku węgla
Podobne wnioski płyną z dokumentacji pracy badawczo-usługowej sporządzonej przez Główny Instytut Górniczy na zlecenie inwestora. Dowiemy się z niej, że istnieją dwa główne rodzaje zagrożeń dla budowy osiedla Acatomu.
Pierwsze są związane z możliwością deformacji powierzchni. Może do tego dojść w miejscach, gdzie "pozostały niezlikwidowane biedaszyby, a których nie wykryto wykonanymi badaniami".
Eksperci z GIG zaznaczyli, że wystąpienie deformacji jest mało mało prawdopodobne, lecz niewykluczone. Wpływ na aktywację pustek i rozluźnień może mieć m.in. infiltracja wód, dlatego zalecili inwestorowi zwrócenie "szczególnej uwagi na szczelność instalacji prowadzących media i gospodarkę wodną". Poradzili też, by zabezpieczył konstrukcję obiektów na możliwość wystąpienia lejów zapadliskowych.
Drugim rodzajem są zagrożenia termo-gazowe, związane z możliwością zapożarowania węgla.
"Wyniki analizy kilkunastu przypadków zapalenia się węgla w okresie ostatnich 40 lat na terenach północnej części Katowic wskazują, że wobec znacznego przeobrażenia przypowierzchniowych warstw geologicznych dokonaną eksploatacją, również w omawianej części Katowic istnieje niebezpieczeństwo niekontrolowanej emisji gazów do atmosfery oraz budynków mieszkalnych. Stwarza to realne zagrożenie dla bezpieczeństwa powszechnego" - przeczytamy w analizie GIG.
Do zapożarowania węgla z pokładów 501 i 504 dochodziło w przeszłości m.in. w rejonach ul. Słonecznej i wełnowieckich Alp. Dlatego GIG zalecił inwestorowi, by część piwniczną budynków wyposażyć w czujniki alarmowe "sygnalizujące wzrost ponad wartości dopuszczalne gazów CO i CO2 w powietrzu".
UM: projekt jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania
Pod protestem przeciwko inwestycji podpisało się kilkaset mieszkańców. Argumentowali, że w okolicy dominuje niska zabudowa jednorodzinna i osiedle kilkupiętrowych bloków zaburzy dotychczasowy ład przestrzenny. Niepokoiła ich kwestia przepustowości osiedlowej drogi, która miała zostać obciążona co najmniej setką dodatkowych samochodów. Ale nade wszystko bali się zagrożeń, wymienionych przez Jacka Heydę i ekspertów z GIG.
Urzędnicy nie dopatrzyli się żadnych nieprawidłowości. W odpowiedzi na protest wiceprezydent Waldemar Bojarun podkreślił, że projekt osiedla jest zgodny z przepisami, a także z zapisami MPZP z 2007 roku. Rzeczona działka została bowiem przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną niską do 12 metrów lub 4 kondygnacji.
W rozmowie z spiderweb.pl Ewa Lipka, była rzeczniczka prasowa urzędu miasta w Katowicach informowała, że w ramach prac planistycznych ten temat był rozpoznawany w ramach uzgodnień z Okręgowym Urzędem Górniczym.
Co z zalewaniem ul. Daszyńskiego?
Wątpliwości wśród lokalnej społeczności wywołała też kwestia zaprojektowanych skarp. Acatom obsypał budynki, miejscami nawet do wysokości 1,6 metra. Okoliczni mieszkańcy obawiali się, że woda opadowa będzie spływać ze skarp na ich posesje.
A to tylko spotęguje problem, z którym mierzą się od lat. Po intensywnych opadach ulica Daszyńskiego zamienia się w rzekę. Bywało, że woda sięgała do kolan i zalewała podjazdy.
Katowiccy urzędnicy są jednak spokojni. Jak tłumaczy Sandra Hajduk, rzecznik prasowy UM Katowice, "cały teren został objęty kanalizacją deszczową, co pozwoliło dodatkowo podłączyć korytko odwadniające, odcinające spływ wód z projektowanych skarp (...) Przyjęte rozwiązania projektowe nie powodują więc zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na teren sąsiednich nieruchomości”.
Co ciekawe, już w 2020 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego poinformował katowickich urzędników, że "okresowe zalewanie ul. Daszyńskiego jest skutkiem przeciążenia sieci kanalizacji ogólnospławnej", a nie jej złego stanu technicznego. Zapytaliśmy więc Katowicką Agencję Wydawniczą, czy w tym rejonie jest planowana rozbudowa kanalizacji. Gdy tylko otrzymamy odpowiedź, niezwłocznie uzupełnimy tekst.
W ciągu dwóch dni Acatom wyciął ponad 200 drzew
W tamtym czasie głośnym echem odbiła się także wycinka drzew związana z inwestycją Acatomu. Jak podawał wówczas "Dziennik Zachodni", w ciągu dwóch wrześniowych dni z terenu budowy usunięto ponad 200 drzew. Oburzenie mieszkańców wywołał fakt, że trwał wówczas okres lęgowy i obowiązywał zakaz usuwania drzew oraz płoszenia ptaków. Urzędnicy stwierdzili, że deweloper miał na wszystko zgodę, a ponadto zobowiązał się wykonać nasadzenia zastępcze.
Jak dowiedzieliśmy od Sandry Hajduk, rzeczniczki prasowej urzędu miasta Katowice, łącznie inwestor ma posadzić 232 drzewa przy ul. Daszyńskiego, ul. Ciesielskiej, w rejonie ul. Grzegorzka oraz przy ul. Le Ronda, a także nasadzić 1515 m kw krzewów na terenie przy ul. Ciesielskiej, ul. Korczaka, ul. 18 Sierpnia, ul. ks. P. Ściegiennego oraz ul. Hallera. Termin wykonania nasadzeń to 31 grudnia tego roku.
"Jako katowiczanie nie mamy żadnego wpływu na to, co dzieje się w naszym mieście"
Gdy w marcu 2020 roku Acatom złożył wniosek o pozwolenie na budowę, stronami postępowania zostało kilku sąsiadów. Jednym z nich był Artur Ferenc, wieloletni mieszkaniec osiedla OTP, który brał udział w proteście przeciwko inwestycji.
W maju prezydent Katowic wezwał inwestora do usunięcia nieprawidłowości w projekcie budowalnym. Chodziło m.in. o zlokalizowanie placu zabaw w odpowiedniej odległości od granicy sąsiedniej działki.
Po naniesieniu poprawek Acatom uznał, że działka pana Ferenca znalazła się "poza obszarem projektowanego obiektu budowalnego", w związku z czym utracił status strony. Urzędnicy wysłali zawiadomienie w tej sprawie 16 listopada, jednak Artur Ferenc otrzymał je dopiero 3 grudnia. Tymczasem 23 listopada Acatom otrzymał decyzję ws. pozwolenia na budowę (PNB).
Poczułem bezradność wobec układu władzy w Katowicach, które szumnie nazywa siebie "Miastem Ogrodów", a w rzeczywistości jest co najwyżej "Miastem betonu". Pozbawiono mnie wglądu do dokumentacji projektowej, a co za tym idzie - możliwości sprawdzenia, czy nowi mieszkańcy rzeczywiście zamieszkają w geologicznie bezpiecznym miejscu, czy przy ul. Daszyńskiego nie będzie dochodzić do częstszych zalań... Gdy w postępowaniu administracyjnym uwzględniono tylko dwóch sąsiadów spośród kilkunastu mieszkających w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji, a później i nas pozbawiono statusu, poczuliśmy się upokorzeni. Zrozumieliśmy, że jako katowiczanie nie mamy żadnego wpływu na to, co się dzieje w mieście i w naszym najbliższym sąsiedztwie. W tym mieście wpływ mają deweloperzy i biznes - mówi Artur Ferenc.
Sprawą zajmuje się Naczelny Sąd Administracyjny
Tak zaczęła się kilkuletnia batalia administracyjno-sądowa, która trwa do dziś. Artur Ferenc odwołał się od decyzji ws. pozwolenia na budowę do wojewody śląskiego. W lipcu 2021 roku wojewoda umorzył postępowanie odwoławcze. Uznał, że urząd miasta postąpił prawidłowo, wykluczając skarżącego ze stron postępowania i nie podjął się merytorycznego rozpatrzenia argumentacji. W odpowiedzi Pan Artur złożył skargę na decyzję wojewody do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach. W lutym 2022 roku sąd uchylił zaskarżoną decyzję. Acatom złożył więc skargę kasacyjną do NSA, a Artur Ferenc wniósł o jej oddalenie.
Termin rozprawy w NSA wyznaczono na 11 października 2023 roku. Jakie są możliwe opcje? Po pierwsze, sąd uwzględni skargę kasacyjną, a sprawa wróci do ponownego rozpatrzenia przez niższą instancję zgodnie z zaleceniami NSA. Po drugie, sąd oddali skargę kasacyjną, wyrok WSA stanie się prawomocny, a sprawa wróci na biurko wojewody. Będzie on musiał rozpatrzyć odwołanie Artura Ferenca ponownie, tym razem pod kątem merytorycznym.
Zważyć należy, że kwestia statusu strony Pana Artura Ferenca w postępowaniu nie pozostaje marginalną. Ukończenie budowy przez dewelopera wieńczy bowiem uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W toku takiego postępowania również krąg podmiotowy nie musi ograniczać się wyłącznie do dewelopera. Z powyższego wynika, że kwestia rozstrzygana w postępowaniu przed NSA może stanowić zaledwie wstęp dla dalszych postępowań dotyczących przedmiotowej inwestycji dewelopera - wyjaśnia mec. Mikołaj Rasek z Kancelarii Adwokackiej Mikołaj Rasek i Wspólnicy.
Acatom: dysponujemy ostatecznym i wykonalnym pozwoleniem na budowę
Tymczasem pracownicy biura sprzedaży mieszkań Daszyńskiego Park informują potencjalnych nabywców o toczącej się sprawie sądowej mówiąc, że to "sąsiad złożył skargę", ale generalnie nie ma większego problemu, a jeśli chcemy o tym porozmawiać, to tylko w siedzibie. Z kolei na pytanie o potencjalne zagrożenie wystąpienia zapadlisk usłyszeliśmy, że "tutaj największym zagrożeniem są sąsiedzi".
Jak tłumaczy to Acatom?
Deweloper dysponuje ostatecznym i wykonalnym pozwoleniem na budowę (...) Informacje na temat toczącego się postępowania sądowo -administracyjnego, którego przedmiotem jest decyzja umarzająca postępowanie odwoławcze, można uzyskać w Biurze Sprzedaży przy ul. Daszyńskiego w Katowicach. O toczącym się wyżej wskazanym postępowaniu sądowo-administracyjnym informujemy podczas rozmowy z klientem, jak również w treści umowy deweloperskiej. Kupujący przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania mają możliwość zapoznania się zarówno z draftem umowy deweloperskiej zawierającym informacje odnośnie etapów procesu odwoławczego, prospektem informacyjnym, jak również projektem budowlanym i dokumentami formalnoprawnymi, celem ich analizy, weryfikacji i konsultacji - wyjaśnia Monika Grudzień, kierownik działu marketingu w spółce Acatom.
Podkreśla przy tym, że "Acatom nie uchyla się od żadnej z odpowiedzialności, którą przypisują mu przepisy prawa, czy też która to odpowiedzialność potwierdzona jest orzeczeniem właściwego sądu".
Na Wełnowcu dochodziło już do zapadlisk i pęknięć ścian w związku z biedaszybami
GIG w opracowaniu przygotowanym dla Acatomu przywołał przykład zapadliska, do którego doszło w 1998 roku na terenie hałdy w rejonie kopalni Alfred. Lej zapadliskowy miał średnicę ok. 6-8 metrów i kilkanaście metrów głębokości. Przyczyną zapadliska było nielegalne wyrobisko węgla, zlokalizowane ok. 300 metrów na północ od terenu Daszyńskiego Park.
Z kolei w 2018 roku w Instytucie Techniki Budowalnej przy ul. Korfantego 191, niecałe 200 metrów w linii prostej od osiedla Acatomu, doszło do uszkodzeń konstrukcji po ujawnieniu się pustek w podłożu gruntowym. Na parterze budynku spękały ściany; niektóre pęknięcia miały nawet 15 cm. Deformacji uległy też betonowe posadzki.
Przyczyny sytuacji były dwie. Po pierwsze, pod fundamentami doszło do uszkodzenia instalacji kanalizacyjnej i wodociągowej. Po drugie, w podłożu gruntowym odkryto pustki, związane z historyczną, nielegalną eksploatacją węgla na terenie Wełnowca.
Jak ocenił dr inż. Kazimierz Konieczny, do pustek mogła przedostać się woda z uszkodzonej kanalizacji, która podmyła luźne grunty i spowodowała deformację konstrukcji. Dodatkowym problemem był fakt, że projektanci nie zdawali sobie sprawy z pogórniczej historii terenu i nie zabezpieczyli w odpowiedni sposób fundamentów.
Poprosiliśmy więc Acatom o informację, w jaki sposób zabezpieczył swoją inwestycję na wypadek pogórniczych zagrożeń.
Decyzja pozwolenia na budowę inwestycji Daszyńskiego Park została wydana w oparciu o projekt budowlany, uwzględniający uwarunkowania posadowienia budynków na przedmiotowym terenie, a co za tym idzie projekt ten realizuje niezbędne warunki techniczne i przewiduje zabezpieczenia, które gwarantują bezpieczeństwo oraz trwałość inwestycji. Dotrzymaliśmy najwyższej staranności w trakcie wykonania pełnego rozpoznania geologicznego na terenie budowy. Realizacja inwestycji prowadzona jest pod nadzorem geologa i zgodnie z zaleceniami zawartymi w dokumentacji budowlanej - wyjaśnia Monika Grudzień.
I dodaje: - W trakcie przygotowania dokumentacji projektowej inwestor dokonał 9 nowych odwiertów o łącznej długości 164,5 mb, co zostało ponadto wsparte geofizycznymi badaniami elektrooporowymi oraz 7 archiwalnymi odwiertami geotechnicznymi. Odwierty na terenie realizowanej inwestycji sięgały aż do 26 m.
Równocześnie zaznacza, że teren płytkiej eksploatacji rozciąga się daleko poza granice inwestycji i znajduje się "pod większością zabudowanych terenów w sąsiedztwie", a osiedle powstało zgodnie z zapisami miejscowego planu.
Otrzymaliśmy możliwość wglądu do dokumentacji projektowej inwestycji. Gdy się z nią zapoznamy, będziemy kontynuować temat.
